Kai verslo savininkas perka hipotekos komercinį pastatą, hipotekos turėtojas gali reikalauti, kad pirkėjas gautų nekilnojamojo turto politiką, į kurią būtų įtraukta standartinė hipotekos sąlyga .
Čia yra pavyzdys.
Pavyzdys
"Andy" valdo "A-1 Appliances", kuri parduoda buitinę techniką. Andy bendrovė ką tik įsigijo naują sandėlį su hipoteka, kurią jis gavo iš "Lucky Lending".
"Lucky Lending" gautą paskolą A-1 garantuoja sandėlis. Kadangi sandėlis yra paskolos užstatas, "Lucky Lending" turi draudžiamą susidomėjimą . Siekiant apsaugoti Lucky susidomėjimą, paskolos sutartis reikalauja A-1, kad sandėlis būtų apdraustas nuo gaisro ir kitų pavojų, susijusių su komercine nuosavybe. Sutartyje teigiama, kad politika turi apimti standartinę hipotekos sąlygą.
Standartinė pastraipa
Praėjusiais metais draudikai, kurie parašė turto draudimą , privalėjo naudoti formą, vadinamą 1943 m. Niujorko standartine priešgaisrine politika. Pastaroji buvo nuostata, pavadinta "Hipotekos teisė", kurioje nagrinėjamos kreditorių teisės. Ši sąlyga buvo vadinama standartine hipotekos sąlyga .
Šiandien Niujorko forma yra retai naudojama, o ISO komercinės nuosavybės politika laikoma pramonės standartu. ISO formoje hipotekinės paskolos įtrauktos į straipsnį, pavadintą "Hipotekos turėtojai". Ši sąlyga dabar yra standartinė hipotekos sąlyga. Tai atsiranda daugelyje atskirų draudikų rengiamų nuosavybės taisyklių.
Pomėgiai
ISO hipotekos sąlyga taikoma deklaracijose nurodytam hipotekos turėtojui. Skolintojas padengiamas dėl nuostolių ar žalos pastatui ar struktūrai, kuri yra paskolos užstatas.
Jei kelios kreditoriai yra išvardyti politikoje, jie yra padengti pirmenybės tvarka. Pavyzdžiui, tarkime, kad draudėjas įsigijo pastatą dviem hipotekomis (pirmoji ir antroji). Jei pastatas sudegs, paskolos davėjas, įtrauktas į pirmąją hipoteką, bus sumokėtas. Po to, kai pirmasis skolintojas buvo atlygintas, antroji hipoteka skolintojas gaus mokėjimą.
Paskolos sąlyga nurodo, kad kreditoriai gaus mokėjimą ", nes gali atsirasti jų interesai". Tai reiškia, kad kiekvieno skolintojo gautos sumos dydis priklausys nuo apdraustojo pastato žalos dydžio ir paskolos nesumokėtos sumos (pagrindinės sumos ir palūkanų). Pavyzdžiui, gaisras sunaikina A-1 prietaisų sandėlį. Gaisro metu "A-1" skolinga "Lucky" kreditavimui už 750 000 dolerių pagrindine ir sukaupta palūkanų norma. "Lucky Lending" gauna draudimo įmoką 750 000 JAV dolerių, jos palūkanas už turtą.
Sumai, kurią draudikas sumoka už nuostolius, taikoma politikos riba. Pavyzdžiui, jei A-1 sandėlis yra apdraustas 1,5 milijonų dolerių, draudikas sumoka ne daugiau kaip 1,5 milijono JAV dolerių visoms dengtoms šalims (A-1 Prietaisai ir visi skolintojai).
Kai kuriose valstybėse skolintojai užtikrina paskolas pasitikėjimu, o ne hipoteka. Dėl šios priežasties įprastoje hipotekos sąlygoje esančio hipotekos turėtojo sąvoka apima patikėtinį.
Sunaikinimas
Skolininko teisė susigrąžinti nuostolius pagal skolininko nuosavybės politiką neturi įtakos jokiems turto išstūmimo veiksmams, kuriuos skolintojas inicijavo prieš turto savininką iki nuostolių. Pavyzdžiui, tarkime, kad "A-1 Appliances" nesudaro kelių paskolų, todėl "Lucky Lending" praneša apie numatytąsias. Praėjus mėnesiui nuo pranešimo paskelbimo, sandėlis sunaikinamas dėl gaisro. Numatytasis pranešimas neturės įtakos "Lucky" teisei gauti išmoką už nuostolius pagal šią politiką.
Draudimo aktai
Kredito gavėjas turi teisę susimokėti už nuostolius pagal šią politiką, net jei draudėjas pažeidė draudimo sutarties sąlygą.
Pavyzdžiui, tarkime, kad A-1 prietaisų sandėlis sunaikinamas dėl ugnies. A-1 kreipiasi į savo turto draudiką dėl pastato ir jo turinio žalos. Tačiau A-1 atsisako leisti reguliatoriui į nuosavybę patikrinti žalą. Draudikas galutinai atmetė A-1 reikalavimą, nes A-1 nesilaikė politikos sąlygų .
"Lucky Lending" teisė susigrąžinti pagal politiką neturės įtakos A-1 veiksmams, jei skolintojas atitinka tam tikras sąlygas. Skolininkas privalo:
- Mokėkite bet kokią neapmokėtą mokestį dėl to, kad draudėjas nesumokėjo
- Pateikite nuostolių įrodymą (jei draudėjas to nepadarė) per 60 dienų nuo pranešimo gavimo, kad turi būti pateiktas nuostolių įrodymas
- Pranešti draudikui, jei skolintojas žinotų apie bet kokius pasikeitimus pastato nuosavybės ar užimtumo srityje, arba jei rizika iš esmės pasikeitė
Kai paskolos davėjas atliks visus šiuos veiksmus, jis gali gauti nuostolių mokėjimą pagal A-1 nuosavybės politiką.
Teisių perdavimas
ISO hipotekų turėtojų išlyga yra susijusi su subrogacijos nuostata . Jame teigiama, kad jei draudikas paskolos davėjui moka nuostolius, bet draudžia apdraustąjį mokėjimą, paskolos davėjo teisių perėmimas perduodamas draudikui mokėjimo sumos dydžiu. Ankstesniame pavyzdyje "A-1" prietaisams buvo atsisakyta mokėti pagal šią politiką, nes ji neatitiko draudimo sutarties sąlygų. Tarkime, kad "Lucky Lending" gavo draudimo įmoką 700 000 JAV dolerių už susidomėjimą dėl sugadinto sandėlio. Gaisrą sukėlė pastato elektriniame džiovintuve defektas. Jei "Lucky Lending" negavote žalos atlyginimo, skolintojas galėjo pareikšti ieškinį džiovintuvo gamintojui dėl turto žalos .
A-1 turto draudikas atlygino nuostolių sumą "Lucky Lending". Taigi, skolintojo teisė pareikšti ieškinį gamintojui dėl kompensacijos yra perduodama draudikui. Draudikas dabar turi teisę pareikšti ieškinį gamintojui, kad susigrąžintų 700 000 JAV dolerių, sumokėtų "Lucky Lending".
Draudikas gali nuspręsti sumokėti skolintojui pagrindinę hipotekos sumą kartu su visais sukauptais palūkanomis. Jei likus skolai, draudėjas turi sumokėti šią sumą draudikui.
Atšaukimas ir neatnaujinimas
Pagal hipotekos sąlygą draudikas turi raštu pranešti hipotekos turėtojui, jei draudikas panaikina politiką arba atsisako ją pratęsti . Jei apdraustajam nepavyko sumokėti draudimo įmokos, draudikas apie tai turi pranešti kreditoriui prieš 10 dienų prieš panaikindamas draudimo polisą. Jei draudikas panaikina politiką dėl bet kokios kitos priežastys nei priemokos nesumokėjimas, ji privalo apie 30 dienų iš anksto pranešti skolintojui. Jei draudikas nuspręstų nepratęsti politikos, jis turi pateikti kreditoriui dešimt dienų.
Šios atšaukimo sąlygos gali būti pakeistos valstybės įstatymu. Pavyzdžiui, kai kuriose valstijose reikalaujama, kad draudikai bent 45 dienas iš anksto praneštų kreditoriui, jei politika yra atšaukta dėl bet kokios kitos priežastys, išskyrus priemokų nesumokėjimą.