Jei planuojate investuoti į nekilnojamojo turto nuomos nuosavybę , reikia atlikti daugybę mokslinių tyrimų. Taip pat turėtumėte būti tikri, kad esate tinkamas savininkui ir kad turite laiko valdyti nuosavybes. Tačiau visa tai, ko dabar norime, tai, ką mes norime padaryti, yra išnagrinėti, kaip turtas generuoja pinigų srautus iš nuomos operacijų .
Pavyzdžiui, mes naudosime "fourplex", su visais keturiais vienetais, skirtais visą darbo laiką nuoma. Tai paprastas pinigų srautų apskaičiavimas, kuris iliustruoja nekilnojamojo turto potencialą kaip investiciją. Svarbus, kaip ir daugumoje investicijų, yra protingas ir gerai ištirtas pirkimas priekyje. Mes pritarsime savo pavyzdžiu, kad šis pirkėjas atliko savo tyrimą ir padarė gerą pirkimą mūsų fourplex. Čia yra pirkimo ir nuomos duomenys:
- "Fourplex" pirkimo kaina yra 325 000 USD.
- Pirkėjas nustato 20 proc. Arba 65 000 JAV dolerių, finansuodamas 260 000 JAV dolerių.
- 30 metų paskola yra 6,5 proc., O principas / palūkanos - 1643 JAV doleriai per mėnesį.
- Mokesčiai ir draudimas įsigyti yra 3600 JAV dolerių per metus, o bendras mokėjimas yra 1943 JAV dolerių per mėnesį.
Pirkėjas atliko savo tyrimus ir matė nuolatinį šių vienetų nuomos paklausą, kuriam būdingas didžiąją dalį laiko. Tačiau, apskaičiuojant atsargas, 6 procentų laisvos darbo vietos ir nemokėjimo rizika bus skaičiuojamos siekiant numatyti realų pinigų srautą .
Vienetai yra vienodi, o nuoma - 900 JAV dolerių per mėnesį. Pažiūrėkime, kaip išskaidome mūsų skaičiavimus:
- Bendroji nuomos pajamos yra 900 $ X 4 X 12 mėnesių arba 43 200 USD per metus.
- Mokėjimai yra $ 1943 X 12 = $ 23.316 per metus.
- Ankstesnio savininko remonto išlaidos vidutiniškai siekia 1700 JAV dolerių per metus.
- Apskaičiuota, kad laisvų darbo vietų ir kredito nuostoliai yra 6 proc. Nuomos mokesčio arba 2,592 dol. Per metus.
- Savininkas kasmet išleidžia apie 400 JAV dolerių įvairioms reklamos išlaidoms ir savarankiškai valdo turtą.
Tai yra pagrindiniai operaciniai elementai, kurie įeina į mūsų pinigų srautų skaičiavimą . Paimkime savo skaičiavimus į pelną:
- Nuomos pajamos - laisvų darbo vietų praradimas - mokėjimai - išlaidos = pinigų srautai
- $ 43,200 - $ 2,592 - $ 23,316 - $ 2,100 = $ 15,192 / 12 = $ 1,266 per mėnesį teigiamu pinigų srautu.
Analizuodami jūsų grąžą kaip " grynuosius pinigus į pinigus investuos", jūs padalinsite faktines pinigines investicijas iš 65 000 USD į kasmetinę grynųjų pinigų grąžą arba 15 192 USD. Tai yra 23 proc. Pelnas, kurį investuosite į jūsų pinigus! Čia yra nedaug investicijų, leidžiančių tokią grąžą.
Pinigų srautai yra labai daug įvesčių funkcijos, ir bet kuris ar keli iš jų gali pakeisti ir sugadinti arba pagerinti grynųjų pinigų srautą. Kai kurie įtakoja rinką ir ekonomiką. Jei pagrindinis vietinis darbdavys uždaroma arba juda, nuomos mokesčio paklausa gali sumažėti per naktį. Tai yra tai, ką jūs negalite kontroliuoti, bet, tikiuosi, išvengsite, atlikdami rūpestingą tyrimą dėl vietinių darbdavių sveikatos ir planų. Jei jie yra sveiki ir pelningi, o ilgai nuoma neseniai atnaujinta, tu greičiausiai yra geros formos.
Kiti veiksniai, kurie nėra jūsų valdomi, yra nekilnojamojo turto mokesčiai ir turto draudimas.
Mokesčiai ir įmokos gali padidėti, didinant veiklos sąnaudas ir mažinant veiklos pajamas bei pinigų srautus. Šie neigiami veiksniai gali būti kompensuojami su kitais veiksniais, kuriuos galite kontroliuoti. Galite rasti būdų, kaip sumažinti rinkodaros, valdymo ir priežiūros išlaidas. Žinoma, jei nuomos rinka yra stipri, galite pakelti nuomos mokesčius. Tai subtilesnis balansas, nes tai gali padidinti laisvas darbo vietas. Dėl prarastų pajamų iš daugiau laisvų vienetų galima lengvai naikinti bet kokį padidėjusių nuomos pajamų augimą.
Peržiūrėkite likusias šio nuomos turto investavimo serijas, kad galėtumėte pamatyti kitus būdus, kaip šis nekilnojamasis turtas teikia mokesčius ir kitas paskatas bei grąžina.