Vertė lygi grynosioms veiklos sąnaudoms padalyti iš kapitalo normos
Jei esate nekilnojamojo turto investuotojas ir jūs ketinate įsigyti nekilnojamąjį turtą, vienas iš pirmųjų dalykų, kurį norėtumėte padaryti, yra nustatyti ne tik šio turto rinkos vertę, bet ir jo veiklos pajamas bei išlaidas.
Jis jums pasakys, ar jis atitinka jūsų pinigų srautų ir pelningumo tikslus. O jei pradedate, supratimo apie kapitalo normą svarbu būsimam verslo augimui.
Turto vertės nustatymas
Pirmiausia turite nustatyti turimo turto, kurį jūs ar jūsų klientas svarsto, grynąsias veiklos pajamas (angl. NOI). Nuomos turto NOI yra nuomos mokestis, atėmus jo išlaidas. Jei tai butų kompleksas, nustatykite grynąsias pajamas iš nuomos, kai tik išlaikysite išlaidas.
Tai gali būti šiek tiek iššūkis, nes idealu jums reikės pajamų ir išlaidų ataskaitų iš turto, kurį turės tik dabartinis savininkas. Bet jūs taip pat galite įvertinti NOI, padauginus pardavimo kainą pagal kapitalizacijos normą.
Pavyzdys
Šešių vienetų butų projektas gali suteikti 30 000 USD grynojo pelno iš nuomos. Nustatykite kapitalizacijos koeficientą iš neseniai, palyginamos, parduodamos nuosavybės. Dabar šias grynąsias veiklos sąnaudas padalykite kapitalizacijos norma, kad gautumėte dabartinės vertės vertę.
Tarkime, kad jūsų panašus turtas parduotas už 250 000 USD. Įsitikinote, kad nuosavybės NOI, atėmus taikytinas išlaidas, yra 50 000 JAV dolerių. Padalinkite tai iki 250 000 USD pardavimo kainos. Turite kapitalizacijos koeficientą 0,2 arba 20 proc.
Jei prisiimate 20 procentų kapitalizacijos koeficientą. 30 000 dolerių padalinta iš 20 procentų yra 150 000 dolerių, tai yra dabartinė nuosavybės vertė.
Kiti įrankiai
Turėkite omenyje, kad tai nėra vienintelis pajamų turto vertės apskaičiavimo metodas. Tai tik vienas įrankis dėžutėje. Įvairūs vertinimo ir finansinių rezultatų skaičiavimai, kuriuos investuotojai ir nekilnojamojo turto specialistai naudoja kasdieniame darbe, turi tam tikrą vertę.
Yra knygų, kuriose yra daug sudėtingų skaičiavimų, naudojamų nekilnojamam turtui įvertinti, ir nustatyti investicijų į nekilnojamąjį turtą bei nuomos nuosavybės ir operacijų atlikimą. Dauguma investuotojų reguliariai naudoja tik pusę dešimties tokių skaičiavimų investicijoms į gyvenamuosius namus. Kai kurie taikomi didmeninei prekybai, o kai kurie - projektus, kuriais siekiama ištaisyti ir apversti, o kiti - investuoti į nuomos paslaugas. Kai kurie yra naudingesni nuomos investuotojui nustatant ilgalaikį jų portfelių efektyvumą.
Komercinio turto investavimas
Visiškai naujas matematikos lygis yra susijęs su investicijomis į komercinę nuosavybę. Yra keletas labai specializuotų paskolos davėjų naudojamų skaičiavimų, siekiant nustatyti, ar finansuoti pirkimą ar projektą. Gerai apie juos žinoti, nes daugelis labai sėkmingų gyvenamųjų investuotojų vystosi į daugiabučių ir komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą.
Nurodykite, kuris vertinimo ir pelno apskaičiavimas naudoti priklauso nuo jūsų tikslų ir turto tipo.
Jei esate investuotojas, kuris perka vienos šeimos nuomos savybes, naudosite keletą skaičiavimų, bet tikriausiai nebūsite suinteresuoti ribos norma ir kiti daugiabučiai orientuoti skaičiavimai.
Nuoma Nekilnojamojo turto investicijų
Sėkmingos nuomos turto investavimo strategijos pradžia yra tiksli būsimo turto nuomos pajamų prognozė. Kai jums priklauso nuomos savybės, grynasis nuomos mokestis pasakoja jums, kaip gerai investuoja ne tik rinkos veiksniai ir nuoma, bet ir jūsų išlaidos, įskaitant valdymą ir techninę priežiūrą.
Esmė
Tie, kurie investuoja į nekilnojamąjį turtą per pajamas gaminančias savybes, turėtų turėti metodą, norėdami nustatyti bet kokio turto, kurį ketina įsigyti, vertę. Kainų normos yra plačiai naudojamos komercinėse ir daugiabučiuose nuosavybės vertinimo ir pelningumo tyrimuose.
Jie gali būti naudojami nustatant gerą turto pardavimo kainą arba iš kitos pusės - išvardytos nuosavybės vertę, palyginti su prašoma kaina.
Kaip nekilnojamojo turto profesionalas, aptarnaujantis investicinius klientus, turėtumėte būti gerai susipažinęs su visais pajamų ypatybių vertinimo metodais. Jei atliksite visą savo nuomos turto tvarkymą ir valdymą, galbūt neturėsite jokių išlaidų, išskyrus medžiagas, jei nenaudosite savo darbo. Tačiau daug didesnė tikimybė, kad jūs turėsite daug išlaidų, o jūsų grynosios veiklos pajamos yra skaičius, kurį gausite po visų šių išlaidų atskaitymų.