Kaip ir visose nekilnojamojo turto perleidimo srityse, turėsime žinoti, ar mes proruojame "iki" ar "iki" uždarymo datą, taip pat, ar mes naudojame 360 dienų "bankininkystės metus" ar 365 dienų kalendoriniai metai.
Veiksmai:
- Nustatykite dienų skaičių nuo uždarymo iki politikos galiojimo pabaigos dienos.
- Apskaičiuokite draudimo dienos kainą.
- Padauginkite dienų skaičių per dieną.
Padarykime pavyzdžio draudimo apdovanojimą. Nekilnojamojo turto investuotojas prisiima draudimo sutartį dėl nuomos turto. Metinė draudimo įmokos politika yra 1350 USD. Politikos įmoka buvo visiškai išmokėta vasario 12 d., O uždarymas - tų pačių metų spalio 15 d. Mes naudojame kalendorių 365 dienų metus ir proruojame "iki" uždarymą. Tai reiškia, kad pardavėjas moka už uždarymo dieną.
- dienų skaičius nuo spalio 16 d. iki vasario 11 d. kitais metais yra: spalio 16 d. + lapkričio 30 d. + gruodžio 31 d. + sausio 31 d. + vasario 11 d. = 119 dienų
- 1350 doleris padalintas iš 365 dienų = dienos kaina 3,70 USD
- 3,70 JAV dolerio kaina / diena X 119 dienų = paskirstyta suma 440,30 $.
Ši suma bus kredituojama Pardavėjui ir NEPRIBOTAS Pirkėjui.
Programa ir baigiamoji ataskaita
Kodėl nekilnojamojo turto sandorio uždarymo ataskaitoje turi būti priskirti daiktai?
- Pinigai į sąlyginį indėlį - kartais reikia nuspręsti, ar tam tikri pinigai, laikomi sąlyginio išlaikymo sąnaudose, turėtų būti grąžinami pardavėjui arba būti laikomi sąlyginio pirkimo sąlygomis pirkėjui.
- Draudimas - draudimo įmokos yra sumokėtos, todėl pardavėjas sumokėjo už visus draudimo metus. Pasibaigus, kai kurie iš tų premijų pinigų grąžinami pardavėjui likusiais metais, kai jie neturės nuosavybės.
- Nekilnojamojo turto mokesčiai - kaip ir draudimas, bet tai veikia kitaip. Tarkime, kad jūs uždarote birželio mėnesį, o šių metų mokesčio sąskaita pasirodys lapkričio mėnesį ir bus mokama iki sausio 1 d. Pirkėjas bus savininkas mokesčių metu, tačiau jis nebuvo taikomas visais mokestiniais metais. Taigi pardavėjas turės sumokėti sumą nuo uždarymo iki mokestinės datos. Paprastai ši suma įskaitoma pirkėjo sąskaitoje uždarymo pusėje, o pirkėjas moka mokesčius.
- Nuoma - Nuomojamosiomis patalpomis daugumoje atvejų mėnesio pradžioje bus mokamos nuomos kainos už mėnesį. Taigi, jei sandoris bus uždarytas mėnesio 15 dieną, pardavėjas sumokėtas už visą mėnesį, tačiau tik pusė tos sumos. Pirkėjas bus įskaitytas už nuomos mokesčio sumą per pastaruosius 15 ar 16 dienų mėnesio.
- Komercinių nuomos mokėjimai. Yra keletas rūšių nuomos su skirtingomis mokėjimo struktūromis. Tai sudėtinga, tačiau uždarymas pareikalaus pro rata, ko pardavėjas turi už nuosavybės laikotarpį, o likusi dalis priklauso naujam savininkui.
- Ūkių ir rančinių nuoma. Dažnai ūkiai ir rančai gali nuomoti žemę kaimynui arba vyriausybei ganyti. Jei taip, bet koks išankstinis mokėjimas, taikomas laikotarpiui po uždarymo, turės kreiptis į pardavėją, nes jis nebebus savininkas. Už tai atsakys pirkėjas.
Svarbu žinoti, kad tai yra priimtina praktika, tačiau kai kuriuos iš jų galima derėtis kaip pirkimo sutarties dalį. Jie nėra geležies plakiruoti. Ypač su komercine nuosavybe, aštri nekilnojamojo turto profesionalai gali būti vertingi savo klientui, nurodydami sandorio sritis, dėl kurių būtų galima derėtis, jei jie nukentėjo dėl kainos aklavietės.