Patarimai, kaip greitai ir pelningai parduoti
Dokumentiniai darbai
Pajamų ir išlaidų ataskaita: norėdami įsitikinti, kad turite visą savo finansinę informaciją, prieš pateikdami savo nuomojamą turtą pardavimui.
Pasirenkant pajamų ir išlaidų ataskaitą jums ir bet kuriam potencialiam pirkėjui bus pateiktas geresnis jūsų turto vertės vaizdas.
Pajamos: įtraukiamos į šią pajamų ir sąnaudų ataskaitą, jūs norite įrašyti visas turtas gaunamas pajamas kas mėnesį ir kasmet. Tai galėtų apimti nuomininko mėnesinius nuomos mokesčius, taip pat bet kokį papildomą nuomos mokestį iš automobilių stovėjimo vietų, skalbimo mašiną ir džiovyklų naudojimą ar mokėjimus, jei jums pasisekė, kad turėtumėte skelbimų lentą ar mobiliojo telefono bokštą.
Išlaidos: pajamų ir išlaidų ataskaitoje taip pat turi būti nurodyti pinigai, kuriuos išleidžiate už metus. Tai galėtų būti:
- Turto mokesčiai
- Draudimo išmokos
- Vandens ir kanalizacijos mokesčiai: Jei esate atsakingas už komunalines paslaugas.
- Elektros energijos mokesčiai: jei esate atsakingas už komunalines paslaugas.
- Dujų mokesčiai: jei esate atsakingas už komunalines paslaugas.
- Mokesčiai už naftą: Jei esate atsakingas už komunalines paslaugas.
- Techninė priežiūra : dauguma investuotojų ir (arba) nekilnojamojo turto agentų įvertins techninės priežiūros procentą. Tradiciškai ši suma sudaro penkis procentus bendrosios veiklos pajamų . Priežiūros išlaidos skirsis atsižvelgiant į turto dydį, turto amžių ir išorės erdvę. Tai gali būti dalykai, susiję su kraštovaizdžio sąnaudomis, remonto ar pakeitimo išlaidomis, pasenusių ar nesėkmingų įrenginių, durų spynų, langų, sutrūkusių plytelių, vandentiekio nutekėjimo, stogo nutekėjimo ar vingiuočių turėklų išlaidomis.
- Darbo užmokesčio išlaidos: dauguma investuotojų taip pat atsiskaitys už laisvų darbo vietų skaičių. Atsižvelgiant į turto tipą, galite tikėtis, kad šis skaičius bus nuo penkių iki dešimties procentų nuo bendrųjų veiklos pajamų. Darbo užmokesčio išlaidos gali apimti nekilnojamojo turto pardavimo išlaidas , pvz., Skelbimų pateikimą į nuomos kainą , taip pat turto laikymo išlaidas , pvz., Mokesčius ir draudimą.
Surinkite su pajamų, sąnaudų ir turto valdymu susijusius dokumentus
Prekės iš pajamų ir sąnaudų ataskaitos: prieš pateikdami nuomos turtą pardavimui, jūs norėsite susipažinti su elementais, kuriuos jūs įtraukėte į pajamų ir sąnaudų ataskaitą. Jūs norite susirinkti šiuos pareiškimus iš praėjusių metų. Tai gali apimti visas komunalines paslaugas, draudimo ataskaitas, turto mokesčius, hipotekos mokėjimus, nuomos mokesčius, priežiūros išlaidas ir pan.
Turėtumėte nuskaityti visas šias įplaukas į kompiuterį, taip pat turėtumėte jų skaitmeninę kopiją. Tai palengvins siuntimą potencialiam pirkėjui, advokatui arba nekilnojamojo turto agentui, jei to pareikalaus, nes jį jau turėsite elektroniniu būdu.
Visų taikomų nuomos dokumentų kopijos : norėsite surinkti visų esamų nuomininkų nuomos sutarčių kopijas. Tai bus naudojama dabartinės nuomos mokesčio , taip pat nuomos trukmės patikrinimui.
Bet kokių nesenų patobulinimų sąrašas. Turėtumėte sudaryti sąrašą pastaraisiais metais atliktų bet kokių patobulinimų. Pavyzdžiui, ar jūs įdėjote ant naujo stogelio, pakeitėte krosnį ar restauruojate virtuvę? Jūs taip pat norite įtraukti apytikslę darbo atlikimo datą ir galbūt apytikslę tobulėjimo vertę.
Jūsų patobulinimų sąraše norėsite pridėti aprašomųjų būdvardžių. Pavyzdžiui, vietoj to, kad sakė, renovuota virtuvė, gali būti dar labiau patraukliau sakyti, renovuota virtuvė, įskaitant pilkos spalvos purtyklės spinteles, polar balto granito ir beveled metro backsplash.
Be to, taip pat turėtumėte rasti bet kokį atlikto darbo įrodymą. Tai gali būti sąskaitų faktūrų, darbo sutarčių ar kitų įplaukų kopijos.
Dažnai, nekilnojamojo turto agentūra naudos šį patobulinimų sąrašą sukūrę savo turto sąrašo duomenis. Todėl šis sąrašas turėtų būti kuo išsamesnis.
Bet kokių leidimų kopijos: pirmas dalykas, kurį norėsite padaryti, yra įsitikinti, kad jūsų nuosavybėje nėra atvirų leidimų. Priklausomai nuo jūsų miesto, galite šį prašymą pateikti asmeniškai, telefonu arba internetu. Tai vadinama atvira viešųjų užklausų registracija.
Jei esate atvirų leidimų turėtojui, prieš parduodant juos turėsite uždaryti. Turėsite išsiaiškinti, kokį darbą reikia atlikti, išsinuomoti licencijuotą rangovą, kad užbaigtumėte darbą, tada iš miesto išsiunčiamas inspektorius ir įsitikinkite, kad darbas atliktas norint koduoti, kad jie galėtų uždaryti leidimą.
Turėtumėte surinkti arba gauti visų leidimų kopijas bet kokiam darbui, kuris buvo baigtas turtui. Jūsų miestas turėtų galėti pateikti jums visų leidimų, įrašytų už turtą, kopijas.
Nustatykite pelno potencialą
Turėtumėte įvertinti savo finansus, kad gautumėte, kiek pinigų galėtumėte uždirbti parduodate savo turtą.
1. Kiek jūs skolingas savo hipotekoje? Ar turite išankstinio apmokėjimo baudas?
2. Žinokite uždarymo išlaidas, už kurias esate atsakingi parduodant savo turtą. Tai galėtų būti nekilnojamojo turto perdavimo mokestis pardavimui, nekilnojamojo turto komisijos pardavimas, registracijos mokesčiai ir advokato mokesčiai.
3. Žinokite, kokia yra jūsų mokesčių bazė turtui, kad žinotumėte, kiek mokesčių turėsite skolingas. Pasikalbėkite su savo buhaltere, kad nustatytumėte, koks yra jūsų mokesčių bazė.
Apskritai jūsų pagrindu bus visos išlaidos, susijusios su nuosavybe, kurios nebuvo nurašytos konkrečiais metais, pvz., Pirkimo kaina, uždarymo išlaidos ir patobulinimai, atėmus nusidėvėjimo sumą per metus.
4. Žinokite, kokia yra jūsų turto grubus rinkos vertė. Turėtumėte rasti dviejų ar trijų panašių savybių, kurios per pastaruosius metus buvo parduotos jūsų vietovėje. Galite naudoti šiuos numerius, kad gautumėte apytikrį supratimą apie kainų intervalą, kuriame turėtų būti parduodamas jūsų turtas.
5. Paimkite maždaug rinkos vertę savo turtą, atėmus sumą, kurią jūs palikote savo hipotekoje, atėmus uždarymo išlaidas parduodant savo turtą, kad nustatytumėte, kiek pinigų turėtumėte atsisakyti parduodant.
6. Tada turite nustatyti, kiek pinigų turėsite mokėti kapitalo prieaugio mokesčiais. Norėdami tai padaryti, atsižvelgsite į savo turto pardavimo kainą, atėmus apskaičiuotą mokesčio bazę. Ši suma nustatys, ko jūs skolingi kapitalo prieaugio mokesčiams. Įsitikinkite, kad kalbate su savo buhaltere, nes gali būti scenarijų, kai jūs atsikeliate su mažais pinigais parduoti, bet turėsite gerokai daugiau kapitalo prieaugio mokesčių dėl nusidėvėjimo nurašymo per visą turtą.
Priežiūra
Atidėta priežiūra: prieš parduodant, jūs norėsite, kad jūsų turtas atrodytų kuo geresnis. Atėjo laikas išspręsti bet kokias techninės priežiūros problemas, kurias jūs palikote. Tai gali apimti dažymo bendrų patalpų, kraštovaizdžio gerinimą arba apriboti apipavidalinimą, nustatant važiuojančias tualetus ar nedidelius lašus į maišytuvus.
Kapitalo tobulinimas : jūs taip pat turite nustatyti, ar baigti kapitalo tobulinimą prieš pardavimą verta. Ar pagerėjimas duos didesnę grąžą nei ji kainuoja? Pavyzdžiui, ar galite statyti naują stogą už turtą už mažiau nei rinkos kainą?
Ar prasminga investuoti daugiau pinigų į turtą? Jei nepadėsite tokių patobulinimų, ar tai sumažins pardavimo galimybę? Ar blogas stogas, puvimo denis ar skylės sienose apsunkins ką nors įsigyti turtą?
Bendrieji patarimai
Pranešti nuomininkams: kai jūsų nuomos turtas iš tikrųjų yra rinkoje, būsimiems pirkėjams turės būti įmanoma įvesti bent vieną nuomos vienetą, kai jie peržiūri turtą. Todėl turėsite nuspręsti, kaip ir kada jūs pranešate nuomininkams, kad parduodate turtą. Atsižvelgiant į jūsų turto dydį, gali tekti pranešti visiems nuomininkams apie ketinimą parduoti turtą. Turėsite pranešti tik tuos nuomininkus, kurių butus norite parodyti potencialiems pirkėjams.
Kartais nuomininkai bijo, kai girdi, kad turtas parduodamas. Jie nerimauja, kad jie bus parduodami. Jie taip pat nerimauja, kaip naujas valdytojas valdys turtą. Kai kurie nuomininkai taip pat naudos tai kaip galimybę išnuomoti nuomotoją dėl pagrįstų ir nepagrįstų klausimų, todėl būkite atsargūs, kad nuomininkai bendrautų su potencialiais pirkėjais.
Užpildykite bet kokias laisvas vietas : prieš parduodama, jūsų turtuose idealiai bus 100 proc. Jei turite laisvą darbo vietą, nesikiškite kampų, kad pabandytumėte greitai užpildyti laisvą darbo vietą. Įsitikinkite, kad vis tiek vykdote visą patikrinimo procesą .
Jei jūsų turtas nebus greitai parduodamas, jūs būsite įstrigę bet kokiam nuomininkui, kurį jūs įdėkite į turtą. Jūs taip pat nenorite įkeisti nekilnojamojo turto, kuris gali sugadinti turtą tuo metu, kai jis turi atrodyti geriausiai. Geriau turėti laisvą vienetą nei tas, kuris yra užimtas blogo nuomininko.
Interviu Realtors : Jums reikės rasti nekilnojamojo turto agentą, norėdami nurodyti savo nuomojamą turtą su. Jei jau turite nekilnojamojo turto agentą, su kuriuo anksčiau dirbo ir jausitės patogiai, tuomet visi esi pasiruošęs.
Priešingu atveju turėsite apklausti kelis nekilnojamojo turto agentus. Svarbu ieškoti nekilnojamojo turto agentų, kurie specializuojasi nuosavybės rūšies ir srities, kurioje jūs parduodate. Vieno šeimos namuose ar kondose gali būti nereikalinga tokia specializuota įmonė, o daugiabučiams, mažmeninei prekybai, mišrios paskirties turtui ar kitoms unikalesnėms investicijoms. Norite ieškoti to, kas sėkmingai parduoda turimo tipo, kurį bandote parduoti. Pagalvokite apie tai taip pat, kaip advokatai specializuojasi tam tikrose srityse, tokiose kaip santuokos nutraukimas, mokesčių apeliacija ar įmonių teisė.
Kada įdėti jį į rinką? Investicinės nuosavybės nesilaiko tų pačių taisyklių, kaip ir namų savininkų parduodama pirminė rezidencija. Pavasarį būdinga įprasta būsto rinka, nes šeimos bando įeiti į savo namus prieš naujus mokslo metus.
Apskritai investicinį turtą galite parduoti bet kuriuo metų laiku. Galite matyti mažesnį aktyvumą per atostogas ar vasarą.