Suprasti numerius
Jei turtas naudojamas siekiant gauti pajamų iš nuomos ar nuomos, dažniausiai naudojamas pajamų vertinimo metodas arba įvertinimas. Turto grynosios pajamos naudojamos kartu su tam tikrais veiksniais, kad būtų galima apskaičiuoti jo vertę dabartinėje rinkoje, jei ji parduodama.
Nekilnojamojo turto investuotojai yra suinteresuoti grynosiomis pajamos iš operacijų.
Jie beveik visada ieško finansavimo, o skolintojai atidžiai išnagrinės pajamų ir išlaidų detales, kad būtų kuo labiau tikri, ar jų investicijos yra saugomos. Kreditoriai nori pamatyti normalias užimtumo nuomos išlaidas, viršijančias pakankamas išlaidas, kad būtų galima atlikti hipotekos mokėjimus, o pelnas paliekamas savininkams.
Naudojant kapitalizavimo normą (kapitalo normą) apskaičiuoti vertę
Naudojant kapitalizacijos normą pajamų turtui įvertinti, naudojamos turto grynosios veiklos sąnaudos , o tarp prašomos kainos ir ribos normos yra atvirkštinis santykis. Kitaip tariant, kuo didesnė riba, tuo mažesnė yra prašoma kaina.
Vertės apskaičiavimo metodas naudojant bendrąjį nuomos koeficientą
Bendrojo nurašymo daugiklis arba GRM naudoja bendrą turto nuomos sumą , o ne grynąsias veiklos sąnaudas, naudojamas taikant kapitalo normą. Šiuos skaičiavimus galima atlikti dviem būdais, nes yra bendrasis potencialus pajamos (GPI) ir bendrosios einamosios veiklos pajamos (GOI).
Kaip matyti iš kiekvieno skaičiavimų, vertės apskaičiavimas yra daug geresnis naudojant bendrąją veiklos pajamų vertę, nes atsižvelgiama į nuostolius, susijusius su užimtumu ir neapmokestinimu.
Tada reikia atsižvelgti į būklę ir ateities išlaidas
Daugiau subjektyvus, bet labai svarbus yra atsižvelgimas į nuosavybės būklę.
Kadangi nė vienas iš pajamų vertinimo metodų neatsižvelgia į turto būklę ir būsimas tikėtinas dideles remonto išlaidas, reikia atsižvelgti į galutinę vertę.
Perkant turimą nekilnojamąjį turtą, jis galėjo būti labai veiksmingas arba gali kilti veiklos problemų, dėl kurių sumažėja grynosios pajamos. Pavyzdžiui, kai investuotojai vertina buto projektą, nuomos mokesčiai gali būti ne nuomos mokesčiai, o išlaidos gali būti didesnės ar mažesnės nei jie turėtų būti.
Tarkime, kad nuomotojas kai kuriems nuomininkams nuomoja nuolaidas mainais už paslaugas arba tik todėl, kad turėjo problemų, o savininkas nenori iškeldinti jų. Arba remonto ir priežiūros išlaidos buvo mažesnės nei normos panašių savybių. Nuomotojas galėjo būti varginantis valdymo pareigomis arba tiesiog ne tas, kuris susijęs su problemomis, kurios kilo dėl netinkamos priežiūros.
Investuotojai, kurie nagrinėja kiekvieną operacijos aspektą, gali pamatyti galimybę, nes nuomos numeriai nėra realūs. Jie mato, kad įsigiję nuomininkus į tuos vienetus esant dabartinėms nuomos kainoms, žymiai sumažėtų grynasis pelningumas, todėl jie nori jį pirkti. Jie gali matyti, kad turto išlaidos nėra tokios, kokios turėtų būti, ir turtas nukrypsta, todėl jie gali perduoti pirkinį.
Aštri investuotojai ir neabejotinai skolintojai atsargiai ištrauks projekto finansus, norėdami įsitikinti, kad realūs skaičiai yra tai, su kuo jie dirba. Stebina, kiek mažesnių komercinių objektų yra netinkamai tvarkoma. Arba nuomos mokesčiai yra per maži, išlaidos yra per didelės arba jų derinys. Investuotojai, kurie sustabdo pagrindinio vertinimo skaičiavimus be kaulavimo į nuomą ir išlaidas, dažnai perduoda geriausius pasiūlymus ar permoka už nekilnojamąjį turtą.
Žinokite Pajamų metodą, nes jis naudojamas daug
Jei planuojate dirbti su investuotojų klientais, praleiskite daug laiko, jei reikia, norėdami sužinoti pajamų vertinimo metodą. Jūs nenorite, kad jūsų investuotojų pirkėjas ar pardavėjo klientai naudotų terminologiją, kurios jūs nepripažinsite arba neprašysite skaičiavimų, kurių negalite atlikti.
Darbas su investuotojais gali būti gana naudingas, nes ši nišos nekilnojamojo turto rinka yra gana aktyvi.
Jūs taip pat sukursite didelę pakartotinę verslą, taip pat perduodamus iš patenkintų investuotojų klientų.
** Atnaujinimas: atnaujinu šį straipsnį po nekilnojamojo turto rinkos avarijos ir tuo metu, kai atrodo, kad yra atkūrimo pradžia. Vertintojas tapo labai konservatyvus po rinkos problemų ir buvo kaltinamas lėtesniu atsigavimu, nepakankamai įvertinus nekilnojamąjį turtą ir naudojantis akcijų išpirkimu už palyginamąjį turtą. Tačiau atrodo, kad jie vėl grįžta prie neto kalno.