Sunkumas: lengva
Būtina laikas: 5 minutes
Štai kaip:
- Turto bendrosios einamosios veiklos pajamos (VB):
Bendras potencialus pajamos - laisvų darbo vietų ir kreditų nuostoliai = bendrosios einamosios veiklos pajamos
- Nustatykite turto eksploatacijos išlaidas. Tai apimtų valdymo, teisinės ir apskaitos, draudimo, konservavimo, priežiūros, atsargų, mokesčių, komunalinių paslaugų ir tt išlaidas.
- Nurašykite veiklos sąnaudas iš bendrosios einamosios veiklos pajamų, kad gautumėte grynąsias veiklos sąnaudas. Naudodamiesi nekilnojamojo turto pavyzdžiu, kurio bendrosios pajamos yra 52 000 JAV dolerių ir veiklos išlaidos yra 37 000 JAV dolerių, mūsų grynieji veiklos pajamos bus:
$ 52,000 - $ 37,000 = $ 15,000 grynasis veiklos pelnas
Komerciniai skolintojai taiko skirtingus kvalifikacinius kriterijus, kad nustatytų, ar hipoteka yra pagrįsta, ir kiek jie paskolins nuosavybei. Investuotojų savininkai paprastai nėra individualiai įvertintos dėl savo kredito istorijos, nes tai nėra tokia svarbi skolintojui kaip pajamų generavimo potencialas turto, kuris bus įkeistas.
Faktas yra tas, kad namų pirkėjas ketina gyventi namuose, kurį jie perka, todėl skolintojas įvertina jų galimybes sumokėti hipoteką ir jų istoriją, kai moka skolinius įsipareigojimus.
Tai labai kitokia situacija, nei komercinė nuosavybė, tarkim, biurų kompleksas. Pirkėjai perka šią nuosavybę vienam tikslui; generuoti teigiamą pinigų srautą iš nuomos pajamų.
Pajamos
Pirkimo motyvacija yra pajamos, taigi skolintojas nori įvertinti nuosavybę, pagrįstą daugiausia gautomis pajamomis.
Žinoma, turto būklė ir kiti veiksniai patenka į hipotekos kvalifikaciją, tačiau pajamos yra didelis veiksnys. Jei turtas gali aptarnauti skolą (moka hipotekos mokėjimus) ir vis dar turi priimtiną mėnesio pajamų grynųjų pinigų srautą, tikėtina, kad bus pradėta hipoteka.
Išlaidos
Žinoma, išlaidos yra pusė pagrindinių NOI apskaičiavimo priežasčių. Labai svarbu užfiksuoti visas turto eksploatacijos išlaidas. Tai gali ir dažnai apima:
- Rinkodara ir reklama. Priklausomai nuo turto tipo, ši išlaidų kategorija gali labai skirtis. Dėl daugiabučio namo nuosavybės, didžioji dalis šių sąnaudų būtų reklama, siekiant gauti pareiškėjų nuomininkams. Mažmeninei ar biuro nuosavybei tas pats būtų taikomas, tačiau gali būti ir rinkodaros išlaidos, skirtos nuomininkams pateikti nuomininkams ar klientams.
- Valdymas - profesionalus valdymas yra didesnių komercinių savybių norma. Šios sąnaudos yra didelės, tačiau ją daug kas gali kompensuoti taupymo profesionalų valdymas, kuris gali sukelti turto valdymą ir priežiūrą.
- Komunalinės paslaugos - tos, kurios neperduotos nuomininkams, būtų šios kategorijos.
- Remontas ir techninė priežiūra - Viskas nuo apželdinimo iki sutvarkytų oro kondicionavimo įrenginių arba tapybos dalių nustatymo yra šiame kibiras.
- Draudimas - tai taip pat yra didelis.
Tai yra pagrindinės kategorijos, ir yra kitų išlaidų, kurios priklauso nuo turto ir nuomininkų naudojimo.
Jei paskolos davėjo pageidaujami koeficientai, pagrįsti pajamomis, nenurodo patvirtinimo, paskolos gavėjai gali pateikti daugiau pinigų, kad gautų įmoką, kad koeficientai būtų suderinti. Grynasis veiklos pelnas yra labai svarbus komerciniams kreditams.
Patarimai:
- Būkite labai atsargūs, kad apskaičiuojant visas veiklos sąnaudas. Trūkstamos išlaidos padidins grynąsias veiklos pajamas ir dėl to jūsų klientas gali permokėti už turtą remiantis įvertinimu, taikydamas kapitalo normą.
- Norėdami sužinoti labiausiai naudojamus investuotojų skaičiavimus ir skaičiuoklę juos apskaičiuoti, paimkite liną, kad gautumėte 10 geriausių skaičiavimų .
Ko tau reikia:
- Skaičiuoklė
- Išsami veiklos išlaidų padalijimas.
Nė vienas iš šių skaičiavimų nėra raketų mokslas. Jūs greitai pasieksite greitį ir galėsite juos atlikti arba apgalvoti aptarti su komercinių investuotojų klientais.