Būsena, apibrėžianti kliento atstovų ir teisių pareigas
"Express" agentūra
"Express" agentūra yra sukurta raštišku ar rašytu principu, kurį sudaro tarpininkas ir agentas. Tai rodo jų aiškų ketinimą šiam atstovavimo statusui.
Nekilnojamojo turto srityje agentūra paprastai yra sukurta rašytinio sąrašo sudarymo sutartimi su pardavėju arba pirkėjo atstovavimo sutartimi su pirkėju. Kai kurios valstybės leidžia žodinius susitarimus, bet dauguma jų ne.
Numatyta agentūra
Taip pat galima sukurti agentūros santykius šalių veiksmais.
Jei nekilnojamojo turto agentas prisiima atsakomybę, kuri paprastai yra agento, bet nėra pasirašiusi atstovavimo sutarties, ji vis tiek gali būti laikoma agentu per numanomą agentūrą. Tuo pat metu, jei klientas kreipiasi į agentą dėl patarimų ar veiksmų, kurie paprastai yra agentūros atstovai, gali būti sukurta numanoma agentūra.
Kai kurios valstybės sukūrė konkrečius teisės aktus, kuriuose teigiama, kad nė viena agentūra negali egzistuoti be rašytinio atstovavimo susitarimo. Tai padeda išvengti netyčinės numanomos agentūros.
Negalima tapti neatskleista dviguba agentu
Valstybėse, kurios neatmetė numatytos agentūros, jei turite savo agentūros atstovavimo statusą savo įrašo klientui, būkite atsargūs, ką darytumėte, jei dirbate su pirkėju, suinteresuotu tuo įrašu. Pirma, turėtumėte atskleisti agentūros statusą pirkėjui ir tada nevykdyti pareigų, kurios reikštų, kad jūs taip pat esate jų atstovas.
Kelias šiandien daugiausia atliekamas
Mano licencija užklijuota Naujojoje Meksikoje, bet praeityje aš taip pat surengiau brokerių licencijas Teksase ir Kolorado valstijoje.
Daugelyje valstybių dabar yra dokumentų ir atskleidimų, kurie palaiko " sandorių tarpininkavimą " arba kvietimą pagal kitus pavadinimus, pirkėjo ar pardavėjo atstovavimą be "agentūros". Terminas "nekilnojamojo turto agentas" retai reiškia, kad jau šiandien.
Taigi, galiu užsiregistruoti, o ne būti pardavėjo atstovu, ir tai būtent tai, ką aš visada padariau.
Vienintelis atvejis, kai agentūra kada nors susidūrė su pirkėju ar pardavėju, jei dirbčiau su advokatu ar teisėju. Dėl tam tikrų priežasčių aš juos pritraukiau savo svetainėje. Jie nenorėjo, kad man būtų jų atstovas, nes atsakomybė už draudėją .
Nukentėjusioji atsakomybė kelia agento klientui riziką dėl savo agento veiklos. Taigi, jei aš ką nors padariau neteisingai arba padaryčiau klaidingą, mano klientas taip pat būtų atsakingas. Šie teisėti žmonės žinojo, kad jie to nepageidauja, nors jie žino, kad laikosi taisyklių atsargiai.
Kai dirbu su pirkėjais, aš visada dirbu kaip sandorių tarpininkas, niekada ne agentas. Jie beveik niekada neprašė, o mūsų valstybės atskleidimo forma aiškiai nustatė mano pareigas savo klientui. Čia jie yra tiesūs iš įstatymo:
A. sąžiningumas ir protinga priežiūra, kaip nurodyta šio skirsnio nuostatose;
B. laikomasi vietos, valstijos ir federalinės teisingos būsto ir kovos su diskriminacija įstatymų, Naujosios Meksikos nekilnojamojo turto licencijos įstatymo ir Nekilnojamojo turto komisijos taisyklių bei kitų taikytinų vietos, valstijos ir federalinių įstatymų ir taisyklių;
C. bet kokių rašytinių susitarimų, sudarytų su klientu ar klientu, vykdymas;
D. pagalbą tarpininkui klientui arba klientui atliekant sandorį, nebent klientas ar klientas raštu susitarė kitaip, įskaitant:
- laiku pristatyti visus pasiūlymus ar priešinimus; ir
- parama laikantis sutarties sąlygų ir sandorio uždarymo; jei sandorio brokeris nesuteikia NMOC 16.61.19.8 D poskirsnio 1 ir 2 dalyse nurodytos paslaugos, patarimų ar pagalbos, klientas ar klientas turi raštu sutikti, kad tarpininkui nereikia teikti tokia paslauga, patarimai ar pagalba, o tarpininkas turi atskleisti tokio susitarimo egzistavimą raštu kitiems sandorio tarpininkams;
E. brokerio patvirtinimas, kad gali būti klausimų, susijusių su sandoriu, kurie nėra asocijuotų tarpininkų ar kvalifikuotų brokerių žinių ar patirties ribų, ir kad asocijuotas brokeris ar kvalifikuotas brokeris pasiūlo, kad klientas ar klientas ieškotų ekspertų patarimų šiais klausimais;
F. greitą apskaitą apie visus tarpininko gautus pinigus ar turtą;
G. raštu atskleidus savo klientui ar klientui ir kitiems tarpininkams, susijusiems su bet kokiu potencialiu interesų konfliktu, kurį tarpininkas turi sandoryje, įskaitant, bet neapsiribojant:
- bet koks rašytinis tarpininkavimo santykis, kurį tarpininkas turi su kitomis sandorio šalimis arba;
- bet koks svarbus verslo ar asmeninio ar šeimos pobūdžio interesas ar santykiai, kuriuos tarpininkas turi sandoryje;
- kitos tarpininkavimo santykių galimybės Naujojoje Meksikoje;
H. atskleidus bet kokius neigiamus materialius faktus, kuriuos faktiškai žinojo asocijuotas tarpininkas arba kvalifikuotas brokeris apie turtą ar sandorį, arba apie sandorio šalių finansinį pajėgumą užbaigti sandorį; Neigiami materialūs faktai, reikalaujantys atskleisti informaciją, neapima jokios informacijos, kurią apima federalinės teisingos būsto įstatymai arba Naujosios Meksikos žmogaus teisių įstatymas;
I. bet kokios konfidencialios informacijos, gauta atliekant bet kokį ankstesnį agentūros santykį, išlaikymas, išskyrus atvejus, kai atskleidimas yra su buvusio kliento sutikimu arba yra reikalaujama pagal įstatymą;
J. Jei, išskyrus atvejus, kai kitaip leidžiama raštu, asocijuotasis brokeris ar kvalifikuotas brokeris per savo sandorį neatskleidžia savo klientui ar klientui, kad jų pardavėjas klientas arba klientas anksčiau nurodė, kad jie priims pardavimo kainą, mažesnę už prašomą ar išvardytą nekilnojamojo turto kainą ; kad jų pirkėjo klientas ar klientas anksčiau nurodė sumokėti didesnę kainą nei rašytinio pasiūlymo kaina; jų kliento ar kliento motyvacija parduodant ar perkant nekilnojamąjį turtą; kad jų pardavėjas klientas ar klientas arba jų pirkėjo klientas ar klientas sutinka finansuoti kitas, nei siūlomas; ar bet kokia kita informacija, kurią raštu prašo asocijuotasis brokeris arba kvalifikuojančio brokerio klientas ar klientas, kad liktų konfidenciali, nebent atskleidimas reikalaujamas pagal įstatymus.
Tai rūpinasi bet kokiais rūpesčiais, kuriuos galėjo turėti mano klientai.