Šis mažas skaičius gali pasakyti, ar jūs greičiausiai užsidirbate pinigų.
Tokio turto vertinimas nėra toks sudėtingas, kaip gali atrodyti. Iš tiesų, apskaičiuojant kapitalizacijos normą nekilnojamojo turto yra lengva ir turėtų jus ne ilgiau kaip penkias minutes ar pan.
Tai prasideda supratimu, kokia yra riba.
Kas yra kapitalizacijos norma?
Kainos norma yra grąžos norma, kurią galite tikėtis iš savo investicijų, atsižvelgiant į tai, kiek pajamų jūs manote, kad turtas generuos jums. Tai, žinoma, yra labai svarbus veiksnys. Jūs nesiruošiate investuoti norėdami prarasti pinigus.
Tai puikus būdas palyginti panašias savybes, nes atsižvelgiama į visas išlaidas. Kai dvi savybės atrodo gana panašios, tačiau viena kainuoja daugiau, tai gali būti dėl to, kad gauna daugiau pajamų arba dėl mažesnių išlaidų.
Kaip apskaičiuoti galios normą
Galite apskaičiuoti kapitalizacijos rodiklį, naudodamas grynąsias veiklos pajamas ir palyginamų savybių paskutines pardavimo kainas. Kapitalizacijos norma nustatoma ir tada taikoma turtui, kurį planuojate įsigyti, kad nustatytumėte jo dabartinę rinkos vertę, pagrįstą pajamomis.
Pirma, gaukite panašią pajamų turto pardavimo kainą.
Pasinaudokite šešių vienetų buto projekto pavyzdžiu, kuris parduotas už 300 000 USD.
Dabar nustatykite grynąsias šio buto projekto veiklos pajamas arba savininkų realizuotus grynuosius nuomos mokesčius. Atimti visas veiklos išlaidas, išskyrus hipoteką. Šis apskaičiavimas įvertina turtą, lyg jis būtų sumokėtas už jį.
Pasakyk, kad nuomos pajamos po visų tų atskaitytų išlaidų yra 24 000 USD. Dabar šias grynąsias veiklos pajamas padalinkite iš pardavimo kainos, kad pasiektumėte ribos normą: išlaidos 24 000 dolerių, padalintos iš 300 000 USD pardavimo kainos, suteikia kapitalizacijos koeficientą 0,8 arba 8 procentus.
Kaip naudoti spartą
Investuotojas gali naudoti kapitalo normą dviem būdais. Jis gali norėti įvertinti turtą, kurį jis ketina parduoti, remdamasis kitų neseniai parduodamų panašių objektų rinkos kainų normomis arba galbūt norėsite nustatyti, ar turto prašoma kaina yra pagrįsta, jei jis ketina ją įsigyti.
Kai parduodate
Tarkime, kad turite nedidelį buto projektą ir norite jį parduoti. Jūs renkate informaciją apie neseniai parduotas savybes srityje, kuri yra panaši į jūsų. Jie gali turėti daugiau ar mažiau vienetų, bet bandysite surasti savybes, kurios yra kuo panašesnės į tą, kurią norite parduoti.
Rasite tris ankstesnius tris ar keturis mėnesius parduotus objektus. Sudėtinga yra galimybė surasti savo grynąsias veiklos pajamas. Kartais ši informacija sąraše yra paskelbta kaip pardavimo vieta, bet dažnai tai nėra, ypač kai grynosios veiklos pajamos nėra palankios. Tačiau jūs galite gauti tokio pobūdžio informaciją iš komercinio nekilnojamojo turto agento, ypač jei įtrauksite su juo parduodamą turtą.
Taigi jūs atvyksite į tris nuosavybės kapitalo normas, kurių vidurkis yra 9,2 proc. Turto grynosios veiklos pajamos yra 31 000 USD. Dabar viskas, ką turite padaryti, yra padalinti grynąsias veiklos pajamas pagal ribą: 31 000 JAV dolerių, padalinta 0,92, siekia 226 957 JAV dolerių. Tai yra jūsų turto vertė.
Galite sumokėti kainą, pagal kurią norėtumėte paklausti turto pagal šį skaičių ir pateikti ją į rinką.
Kai tu laikai pirkimu
Jūs dirbate su nurodytomis savybėmis, kai palyginsite sprendimo dėl pirkimo savybes. Dėl to dar lengviau gauti savo grynąsias veiklos pajamas ir apskaičiuoti kiekvienos ribos normą. Tada galite juos palyginti, kad galėtumėte pamatyti, kas geriausiai įsigytų.
Vis dėlto patikrinkite jų išlaidas ir nuomos mokesčius, nes gali pakilti į viršų, jei galite pastebėti galimybes sumažinti išlaidas arba padidinti nuomos mokesčius.
Galite pastebėti, kad išlaidos yra neįprastai didelės nuosavybės rūšies ir dydžio atžvilgiu, arba galite pastebėti, kad mokesčiai už nuomos mokesčius yra žemesni už panašių objektų rinkos palūkanų normas. Bet kuri iš šių situacijų padidintų viršutinę normos normą, taigi ji būtų geresnė potenciali nuosavybė, jei ji bus ištaisyta.
Tarkime, kad žiūrite į konkretų mažų butų projektą, kurio vertė yra 495 000 JAV dolerių. Ar tai verta, kad dabartinėje rinkoje ar yra pernelyg didelė? Vėlgi, gaukite tam tikrų panašių savybių ir vidutinę parduodamą dangtelį. Pavyzdžiui, mes vėl panaudosime 9,2 procento kursą.
Jei grynieji šio turto veiklos pajamos yra 39 500 USD, ar tai verta prašomos kainos? Ne, nes šių pajamų dalijimas pagal ribos normą suteikia jums 429 348 $ vertės. Prašoma kaina 495 000 JAV dolerių yra šiek tiek virš ženklo.
Kokias grynąsias veiklos pajamas turėtumėte gauti už tą vertę įtrauktą sąrašo kainą? Perjunkite formulę ir padauginkite prašomą kainą pagal dydį. Padauginkite 495 000 JAV dolerių 9,2 proc., O jūs turėsite reikalingų grynųjų veiklos pajamų 45 540 JAV dolerių.
Tačiau atminkite, kad gali būti rimtų priežasčių, kodėl nuosavybė pateisintų geresnę ribos normą. Tai gali būti pastatų ir apylinkių vieta ar savybės bei kokybė. Viskas turi būti įvertintas prieš priimant sprendimą, tačiau ribos norma padeda.