Apsilankydami parduodamiems nekilnojamojo turto įrašams, nekilnojamojo turto specialistas pasirenka neseniai parduotas savybes, kurios yra panašios į objekto turtą ir toje pačioje geografinėje vietovėje. Lyginant šias savybes ir koreguojant funkcijų skirtumus, įvertinamas objekto nuosavybės vertės įvertinimas.
Tačiau kruopštus nekilnojamojo turto specialistas darys antrą skirtingą CMA pardavėjui arba pirkėjui.
Antras išsamus CMA apimtų palyginimus su šiuo metu išvardytomis panašiomis savybėmis šioje srityje. Tikslus procesas būtų naudojamas, tačiau šiuo metu išvardytos savybės. Tai leistų įvertinti dabartinę konkurenciją ir dėl to gali padidėti arba mažėti vertinimas, remiantis parduodamomis savybėmis.
Taip pat žinomas kaip: CMA, palyginamoji analizė
Lyginamojo pasirinkimo kokybė
Svarbiausia, kad CMA tikslumas nustatant rinkos vertę yra geriausių palyginamų savybių pasirinkimas. Trys agentai, pasirinkdami net vieną skirtingą, palyginami iš trijų ar keturių, gali pateikti labai skirtingus įvertinimus. Tai atsitinka daug kartų, kai pardavėjas perka sąrašo agentą. Jie gauna vertės įvertinimą iš kelių agentų, ir jie nustebinti dėl skirtumų. Deja, dažniausiai tas, kuris jiems suteikia didžiausią skaičių, yra tas, kuris gauna įrašą, ir paprastai jis nėra geras skaičius.
Renkantis kompasus reikia apsvarstyti keletą dalykų:
- Kai parduodamas turtas: praeityje pardavimai daugiau nei du ar tris mėnesius nėra geri kompasai, ypač sparčiai besikeičiančiose rinkose. Kuo naujesni pardavimai, tuo mažiau tikėtina, kad rinka pakilo pakankamai, kad parduotų savybių kainos CMA metu nebūtų svarbios.
- Kur yra įsikūręs turtas: geriausia situacija yra ta, kad namas yra toje pačioje padalinyje. Daugeliu atvejų tai neįmanoma, todėl kitas svarstymas yra surasti kompasus toje pačioje kaimynystėje arba apskritai. Kai jūs negalite gauti tinkamų kompas tokiu būdu, labai panašūs namai panašiuose padalijimuose kitose miesto dalyse gali būti vienintelis turimas šaltinis.
- Namų charakteristikos: lyginant namus su miegamaisiais, vonios, kvadratinėmis footagomis namuose, partijos dydžiu ir kitomis namo savybėmis, panašūs namai turėtų būti kuo panašūs. Tai retai, išskyrus dideles slapukų pjaustymo pogrupius, kad galėtumėte palyginti visus šiuos dalykus.
Koregavimo kokybė
Šis paskutinis aukščiau pateiktas elementas leidžia mums aptarti, kaip mes kompensuojame mūsų skaičiavimus dėl struktūrų skirtumų. Mes, kaip ir vertintojų, patikslinome palyginamų namų parduodamų kainų koregavimus, kad jie geriau atitiktų mūsų turinį.
Kitaip tariant, jei turėsime 3 miegamieji, 2 vonios namus su dviem automobiliais pritvirtintomis garažu ir 2100 kvadratinių pėdų gyvenamojo ploto, bandysime rasti tris ar keturis kompasus su visomis šiomis savybėmis. Tačiau retai mes norime, todėl turėsime pakoreguoti jų parduotas kainas.
- Tarkime, kad viename kom turi tik du miegamieji. Turime suprasti, kad jis būtų pardavęs už daugiau pinigų su trimis, todėl pridėsime tam tikrą pinigų sumą į faktinę parduodamą kainą, kad pakoreguotume ją trimis miegamaisiais. Tas pats pasakytina apie vonios ir garažo erdves.
- Jei tai yra kitoks būdas, sakykime, kad trys vonios kambariai, kai mūsų namų dalykas buvo tik du, tada mes galėtume atimti vonios kambario kainą iš parduodamos kainos.
- Negalime nieko daryti su kvadratinėmis medžiagomis, kol nepasieksime skaičiavimo galutinio.
Kai mes pritaikysime panašius namus parduodami kainas, kiekvieną parduodamą kainą padalinsime už jų kvadratinėmis pėdomis, kad gautume parduodamą kainą už kvadratinį pėdą. Mes trims ar daugiau kompanijoms naudosime vidutinę kainą už kvadratinę pėdą. Tada mes tik padauginame tai pagal savo temos namų kvadrato filmuotą medžiagą, kad gautume mūsų įvertintą dabartinę rinkos vertę.
Čia yra didelis vaizdas apie CMA vykdymą, bet jūs norėsite jį iškasti, sužinoti daugiau ir praktikuoti prieš tai darydamas juos klientams.