Jei ketinate apversti savybes, turite suprasti ARV.
- Ar investuotojas sugeba atlikti remonto darbus arba sugebėti rasti ir tinkamai prižiūrėti rangovus, norint atlikti darbą?
- Ar investuotojas tiksliai apskaičiavo visų pertvarkymo ir remonto darbų išlaidas?
- Ar tiksliai apskaičiuojama turto ARV ar po remonto vertė?
Visi šie veiksmai turi būti tiksliai užpildyti. Jūs nebūsite investuoti ir užsimenate ilgai, jei jūsų išlaidos, susijusios su nekilnojamuoju turtu, bus pervertintos arba jei jūsų ARV apskaičiuojamas neteisingai. Daugelis investuotojų gerai žiūri į savo teritoriją ir rinkas, turi tinkamus namų pardavimo įrašus, panašius į objekto turtą, ir jaučiasi įsitikinę, kad jie gali apskaičiuoti turto vertę, kai jie baigia renovaciją.
Tiems, kurie nėra įsitikinę, naudokite nekilnojamojo turto specialistą, norėdami atlikti CMA arba konkurencinę (lyginamąją) rinkos analizę namuose, tarsi visi darbai būtų baigti. Žinoma, jūs taip pat galėtumėte naudotis vertintoju, bet paprastai jūs taip pat dirbsite su nekilnojamojo turto savininku, kuris žino savo verslą ir teritoriją. Jei į sąrašą įtraukiate REALTOR, tai tas asmuo, kuris paprašys.
Apsvarstymai dėl ARV "Fix & Flip Investing"
Didžiausia pelno marža trumpalaikės investicijų į nekilnojamąjį turtą strategijoje yra "fix & flip" projektas. Žinoma, norint pirkti ties gryna nuolaida reikalaujama iš priekio. Be to, žinant, kad turėsite pirkėją už kainą, kurios jums reikia norint gauti pelną, kita vertus.
Tai priklauso nuo namų ARV, po remonto vertės. Tarp šių dviejų galų yra fiksavimo stadija, ir čia pelnas puikiai, bet rizika yra didesnė.
- Gaukite medžiagų įvertinimą teisingai ir nusipirkite su nuolaidomis. Dirbk ne tik su didelėmis dėžėmis namų parduotuvėse, bet ir likvidatoriais bei reabilitacijos reikmenimis.
- Žinokite savo rangovus ir jų galimybes. Jums reikia prižiūrėti, kiek to reikia, kad įsitikintumėte, jog gaunate kokybišką darbą, kuris bus atliekamas laiku ir biudžete.
- Biudžetas pagal jūsų pirkėją. Jei ketinate parduoti nuomos turto investuotojui, laikykite medžiagą "priimtinu" asortimentu. Jei parduodate vartotojų mažmeninės prekybos rinkoje, atnaujinkite iki apdailos, kurią pirkėjai nori, nes jūs konkuruojate rinkoje.
Geros naujienos yra tai, kad tai nėra raketų mokslas. Tai tik atkreipia dėmesį į detales ir kai kuriuos derybų įgūdžius.
ARV "Retail Fix & Flip" yra galimybė
Kadangi nuo avarijos pradžios pirkėjai pradeda grįžti į rinkas, buvo pakankamai mažų tinkamų naujų ir esamų namų atsargų. Nauji namų statytojai daugelį metų daug dėmesio skyrė daugiabučiui pastatui, nes tai ten, kur buvo paklausa; todėl yra mažiau naujų namų.
Esami namų savininkai laikosi savo namus, kol vertybės atsinaujina. Daugelis jų hipotekos dar yra po vandeniu, todėl jie netrukus bus parduoti. Kiti yra iš lauko, tačiau jų nepakanka, kad juos būtų galima įkelti į sąrašą, kad jų butų būtų galima parduoti; jie ir toliau laukia didėjančios nuosavybės.
"Baby Boomers", kurie anksčiau buvo dideli pardavėjai, po to, kai vaikai persikėlė, taip pat nebuvo parduodami pagal istorines normas. Daugeliu atvejų tai būna dėl to, kad padėtis ekonomikoje ir darbo vietose išlaikė vaikus namuose net ir baigus koledžą. Kiti paprasčiausiai nemato geros vertės mažesniuose namuose, nes atsargos mažėja ir kainos pakyla, todėl jie išlieka.
Nesvarbu, kokia priežastis, jei galėtumėte tinkamai spręsti dėl pritvirtinimo priemonės ir pridėti kai kurių naujų funkcijų, kurias pirkėjai nori, galite parduoti mažmeniniam pirkėjui didesne marža, kurią bet kada galėtumėte gauti iš investuotojo.