Jei esate naujokas nekilnojamojo turto versle ar naujam regionui, gaukite pagalbos. CMA yra ne tik lyginamoji matematika. Norint priimti sprendimus remiantis pateiktais duomenimis, būtina išsamiai žinoti nekilnojamojo turto pardavimo dinamiką konkrečioje srityje. "Nekilnojamasis turtas yra vietinis" yra gerai žinoma citata, nes tai tiesa, ir jūs turite sužinoti apie savo vietinę rinką.
Kitaip tariant, jūs turite žinoti kažką apie savo rinką ir kodėl namų vienoje srityje parduoda skirtingai ir už didesnę arba mažesnę kainą nei panašūs namai kitoje srityje.
Tiesiog lyginant numerius, nežinant apie rajonus ir savybes, gali būti nelaimė. Viena svarbiausia veikla CMA yra palyginamų savybių pasirinkimas.
Atsargiai surinktos palyginamos savybės
Pasirinkdami savybes, kurios, jūsų manymu, yra panašios į jūsų objekto nuosavybę, svarbūs aspektai yra šie:
- Statistiškai manoma, kad pardavimai daug didesni arba daug žemesni už didžiąją grupės dalį. Galbūt yra pagrįstų skirtumų priežastys. Jei turite pakankamai neseniai pagamintų kompaktinių diskų, išmeskite kelią per daug ir per mažai parduodamų kainų.
- Įsitikinkite, kad galite pagrįsti netinkamus kompasus. Jei nuspręsite palyginamą, netinkama, turite pagrįstą priežastį. Jei jūsų klientas vėliau klausia, kodėl nenaudojote tam tikro namo, turėsite galimybę teisingai atsakyti ir pateisinti savo veiksmus.
- Paimkite palyginamas savybes iš objekto nuosavybės srities arba kiek įmanoma arčiau. Jei toje pačioje kaimynystėje neįmanoma rasti pakankamai kompasų, gali būti reikalinga naudoti kai kuriuos panašius kaimynus kitoje miesto dalyje.
- Naudokitės parduodamais palyginimais, kurie nėra per daug seni. Palaikykite esamą laiką, kiek įmanoma. Greitose rinkose tai yra lengva, bet ne tiek daug, kai pardavimas yra lėtas. Jei turėsite grįžti daugiau nei du ar tris mėnesius, tikriausiai turėsite keletą subjektyvių koregavimų ilgu laikotarpiu. Tai nėra lengva, nes ten tikrai nėra taisyklės, kaip tai padaryti tiksliai.
- Kiek leidžiama, naudokite tik panašias konstrukcijos rūšis. Pavyzdžiui, jūsų objekto nuosavybė yra vienos istorijos namuose, o daugelis kompanijų yra dvi istorijos. Kai mūsų senėjanti visuomenė, daugelis senjorų ieškos vienos istorijos namų, taigi jie gali būti labiau paklausūs
Nuosavybės skirtumų vertės koregavimas
Palyginus panašias savybes, visada yra skirtumų. Būtinai koreguokite savo dalyko nuosavybės vertės įvertinimą į skirtumą nuo panašių savybių:
- Pridėkite arba atimkite partijos ar ploto dydžio skirtumą.
- Atlikite tą patį, nes skiriasi funkcijos, pavyzdžiui, miegamieji, vonios, garažas ir tt
- Pažvelkite į finansavimo skirtumus, kurie galėjo turėti įtakos pardavimo kainai. Kartais pardavėjo finansavimas gali būti didesnis už nekilnojamąjį turtą, kuris nėra susijęs su jo tikrąja verte. Nepamirškite, kad tai turi būti "laisvos rankos" sandoriai. Nebūtų jokių ypatingų situacijų, šeimos pardavimo, nelaimių pardavimo ir pan.
Dabartinė konkurencijos rinkos analizė
Išsamią ir išsamią ataskaitą apie jūsų prospekto klientą negalima užbaigti be panašios rinkos analizės, išvardytos savybės ir tuo metu konkuruojančios su savo namais. Jūsų sąrašo kainos rekomendacija gali būti pakeista aukštyn arba žemyn priklausomai nuo to, kiek namų tuo metu yra nurodytos toje srityje ir jų sąrašo kainas.
Žinant, kad kai kurie iš didžiausių parduotų kompasų atsirado iš labai mažos atsargų laikotarpių, galite šiek tiek keisti sąrašo kainų prognozę, jei dabartinėje rinkoje yra daug daugiau atsargų. Kreipdamiesi į kitą kryptį, jei yra mažiau namų, galbūt galėsite koreguoti savo prašomą kainą.
Rezultatai, rodomi lengvai suprantamu formatu
Tai nėra "gana" reklama. Yra programinės įrangos sprendimai beveik bet kokiai MLS sistemai, kuri gamina labai poliruoti atrodo ataskaitas lyginamąją rinkos analizę. Vertė yra duomenų ir jūsų aiškinimas. Neleisk, kad "pateikimo" glitz būtų svarbesnis už duomenų pasirinkimą ir aiškinimą.