Kapitalizacijos rodikliai yra populiari priemonė, kurią nekilnojamojo turto investuotojai naudoja nekilnojamojo turto vertinimui. Jie taip pat naudojami siekiant nustatyti tinkamą komercinių objektų sąrašą ir pardavimo kainas. Darbuodami su nekilnojamojo turto investuotojų klientais, tarpininkai ir brokeriai turi galėti jiems padėti nustatyti pajamų gamybai reikalingų nuosavybės prašymo kainą.
Komercinis ir nuomos nekilnojamasis turtas, skirtas gauti pajamas, grindžiamas kapitalo normomis, siekiant padėti įvertinti nekilnojamąjį turtą.
Žinant prašomą kainą ir palyginamų nuosavybės kapitalizacijos lygį, galėsite padėti savo klientui nustatyti grynąsias pajamas, kurios bus reikalingos, kad pateisintumėte sumokėtą kainą. Ne kiekvienas investuotojas gali greičiau taikyti ribą, o jūs galite parodyti savo vertę ir patirtį, jei galite padėti jiems taikyti nuosavybės kainų arba vertinimo verčių tarifus.
Sunkumas: lengva
Būtina laikas: 5 minutes
Štai kaip:
- Gaukite kapitalizacijos rodiklį palyginamoms neseniai parduodamoms nekilnojamojo turto sritims.
- Padauginkite kapitalizacijos normą pagal turto vertę, kad nustatytumėte grynąsias veiklos pajamas, kurios būtų reikalingos kainai pateisinti.
Pavyzdys: lyginamasis apartamentų kompleksų dydis yra 12% arba .12, o komplekso kaina už pirkimo kainą yra 300 000 USD.
$ 300,000 X .12 = $ 36,000 grynosios pajamos, kurios būtų reikalingos, norint pateisinti šią prašomą kainą.
Ko tau reikia:
- Skaičiuoklė
Daugiau apie šią temą
Tai yra pagrindai.
Siekdami suprasti, kodėl kapitalo normos naudojamos komercinės nuosavybės investuotojams, pažvelkime į daugiasluoksnių investicijų bendrą investicijų vaizdą.
Masto ekonomija. Daugiabučių namų savybės, ypač apartamentai, teikia tam tikrų išlaidų mažinimo pranašumus dėl masto ekonomijos. Su keliais vienetais vienoje vietoje ir dažnai po vienu stogu, viskas iš komunalines paslaugas galima sutaupyti iki remonto.
Tai taip pat yra daug pigesnis vienetui statyti butus.
Sumažėjęs laisvų darbo vietų nuostolių poveikis: jei turite vienos šeimos nuomos namus ir yra laisva per du mėnesius, jūs prarandate 100% nuomos pajamų. Jei tai dupleksas, tai yra 50%, o keturpaktinis dydis yra 25%. Tačiau, jei turite 100 vienetų butų kompleksą, tas vienetas, kuris yra laisvas per du mėnesius, tik praranda jums 1% per mėnesį pajamų iš nuomos!
Kreditoriai naudoja "Cap Rates": kai jūs gaunate hipoteką savo asmeniniame namuose, visa tai yra apie jūsų kredito istoriją ir pajamas. Kalbant apie komercinį skolinimą, daug daugiau apie grynąsias pajamas ir hipotekos mokėjimus. Paprastai yra daugybė investuotojų savininkų, o jų kredito balai daugeliu atvejų netaikomi. Finansinio turto rodikliai yra pagrindiniai skolintojo kriterijai. Jei turtas yra geros būklės ir skaičiai dirba, paskola atsiranda daugeliu atvejų.
Taigi, kaip gali būti vertinamas kuro kainas?
Tai yra tai, kad nuosavybės kapitalo norma priklauso nuo daugelio veiksnių. Konkrečiai, grynosios pajamos bus nustatomos vadovavimo ir eksploatavimo, taip pat vyraujančių nuomos išlaidų. Taigi, jei nuomos kainos yra žemesnės už rinkos vertę arba išlaidos yra didesnės nei jos turi būti, viršutinė riba gali tiksliai neatspindėti turto vertės.
Tai yra tai, kaip pirkėjai atskleidžia sandorius. Tarkime, kad buto projekto savininkas atrado neapykantą ieškant ir apklausdamas naujų nuomininkų. Šis savininkas su malonumu sumažino nuomos mokesčius, kad išlaikytų gerus nuomininkus vienetais. Taigi, nuomos kainos gali būti gerokai mažesnės, nei kiti nuomininkai norėtų mokėti dabar. Nuoma įsigyjama ir išnuomojama, nuomos kainos padidėja ir nuomininkai pakeičiami, taip pat labai padidėja grynosios pajamos ir viršijama riba.
Kita vertus, jei dabartiniai savininkai nesimatys jų sąnaudų, išlaidos gali būti didesnės nei jos turi būti. Tarkime, kad jie moka daugiau nei reikia valdymo, darbuotojų ir remonto išlaidoms. Tiesiog sumokėti šias išlaidas galima labai dideliu skirtumu.
Čia yra pamoka, kad ribų norma yra rezultatų matavimas, o ne vertės garantija.
Patikrinkite galimybę nuomos mokesčius ir išlaidas.