Įsigykite teisę, greitai išeikite, pasitikėk savo komanda
Ką reiškia apversti namus?
Namuose apversti reiškia, kad jūs perkate namą, norėdami jį parduoti, paprastai greitai, siekdamas pelno.
Tai nėra ilgalaikė strategija "pirkti ir laikyti". Parduodami turtą už daugiau, nei nusipirkote, nebūtinai reiškia, kad gausite pelną.
Pvz., Perkate namą už 200 000 USD ir sumokite 50 000 USD vertės renovaciją. Jei parduodate namą už 240 000 dolerių, kuris yra didesnis nei jūs jį nusipirkote, jūs iš tikrųjų praradote pinigus, kai įtrauksite į renovacijos išlaidas, taip pat papildomas išlaidas, susijusias su turtu ir turtu.
Kokią nuosavybės rūšį galima keisti?
Dažniausiai pasitaikantis turtas yra vieno šeimos namas. Tačiau beveik bet kokio tipo nekilnojamojo turto galima užsukti pelnui. Tai įtraukia:
- Daugiabučio namo namai : "Flipping" galimybės apima esamų vienetų renovavimą arba papildomų vienetų pritraukimą, kad turtas būtų vertingesnis būsimiems pirkėjams.
- Mišrios paskirties turtas: tai gali būti remonto darbai ar papildymai į mažmeninės prekybos patalpas, gyvenamasis plotas ar abi.
- Mažmeninė nuosavybė : rekonstruokite erdvę, kad atitiktų konkretų poreikį, pavyzdžiui, restoranas, salonas ar parduotuvė.
- Žemė : pereikite prie zonavimo proceso , kad patvirtintumėte jį konkrečiam naudojimui, pvz., Gyvenamosios ar mažmeninės prekybos. Zonavimo patvirtinimai gali būti ilgas procesas, priklausomai nuo to, kaip greita ir lengva dirbti miesto statybos skyriuje.
1 raktas: pirkti tinkama kaina
Tu padarei savo pinigus pirkdami. Nesvarbu, kaip jūs galų gale atnaujinsite namus, jei iš pat pradžių pervirsite per daug pinigų, bus daug sunkiau gauti pelno.
Nustatykite remonto vertę - ARV
Jūs bandote nustatyti, kiek galite sau leisti pirkti turtą, kad gautumėte pelną. Todėl jūs turite dirbti atgal.
Pirmas dalykas, kurį jums reikia padaryti, yra nustatyti remonto vertę. Tai, ką jūs manote, namas bus vertas po to, kai atliksite visus nuosavybės atnaujinimus.
Turėsite ieškoti pastaruoju metu parduotų panašių objektų kainų šioje vietovėje. Žvelgiant į palyginamus dalykus netikslus mokslas, jis padės jums namo vertę. Jei jūsų namuose yra keturios lovos, dvi vonios kolonijinės, norėtumėte pažvelgti į panašaus dydžio kolonijonus, kurie buvo parduoti praėjusiais metais. Jums reikės patikslinti tam tikrus veiksnius, tokius kaip:
- "Square" footage: du namai gali turėti tokį patį skaičių lovų ir vonių, bet vienas gali būti 1000 kvadratinių pėdų didesnis.
- Renovacijos kokybė. Pažvelkite į renovacijos metu naudojamas medžiagas. Ar tai, ko ieško dabartinis pirkėjas?
- Vieta: Kai kurios miesto sritys bus geresnės už kitus: geriau mokyklos rajonas, tylesnė gatvė.
- Sklypo dydis: didesnės partijos bus vertingesnės.
- Patogumai: Ar namuose yra centrinis oro kondicionierius, baseinas, baigtas rūsys arba pagrindinis apartamentas?
Išnagrinėję panašias savybes, turėtumėte sugalvoti daugybę to, kas namuose bus verta, kai baigsite savo renovaciją. Tai yra "After Repair Value" vertė.
Atimkite savo išlaidas
Norint nusipirkti turtą tinkama kaina, turite nustatyti, kiek pinigų jūs manote, kad jūs išleisite namuose.
- Įsigijimo uždarymo išlaidos: tai apima vardo draudimą, namų patikrinimus, advokato mokesčius, apklausas, banko mokesčius, įrašų mokesčius: akcijas ir hipoteką.
- Statybos sąnaudos: leidimai iš miesto, materialinės išlaidos, darbo sąnaudos.
- Holdingo išlaidos: draudimo išmokos, mokesčiai, mokėjimas už bet kurias paskolas, galimas komunalinių paslaugų sąnaudas.
- Pardavimo uždarymo išlaidos: advokato mokesčiai, galimas nekilnojamojo turto perdavimo mokestis, maklerio komisija, mokesčiai už registraciją: dokumentai ir hipotekos, mokesčiai už miesto inspektavimą: galimas įsidarbinimo pažymėjimas , CO, jei to reikalauja miestas, pirkėjo kreditai: pirkėjo namų inspektorius ras dalykus klaidingai su nuosavybe, todėl pirkėjas greičiausiai paprašys jūsų kredito, kad išspręstumėte šiuos dalykus.
Koks yra jūsų pelno motyvas?
Tikėtina, kad jūs neturėsite viso darbo ir rizikuojate nugrimzti namų, kad sukurtumėte 5000 JAV dolerių. Todėl, jūs turite nustatyti savo idealų pelno tikslas iš apversti. Kai viskas bus pasakyta ir padaryta, ar norėtumėte sumokėti 20 000 dolerių? 50 000 USD? 100 000 USD? Žinant, kiek norite padaryti, galėsite nustatyti kainą, už kurią galite sau leisti pirkti namus.
Taip pat turėtumėte žinoti, kad jums gali prireikti mokėti kapitalo prieaugio mokestį už bet kurį pelną. Priklausomai nuo jūsų pajamų skaičiaus, jums gali tekti nieko nereikėti mokėti arba gali būti reikalaujama sumokėti net 20 proc. Savo pelno "Uncle Sam". Galite atidėti šias išlaidas atlikdami 1031 "Exchange".
Nustatykite idealų pirkimo kainą
Dabar, kai nustatėte nekilnojamojo turto po remonto vertę, apytikslės išlaidos, susijusios su turto atnaujinimu ir kiek pinigų norite užsidirbti, galite nustatyti didžiausią sumą, kurią norite sumokėti už turtą.
Po remonto vertės
- mažesnės sąnaudos
- Neigiamas pelno motyvavimas
= Ideali pirkimo kaina
Tai yra ta vieta, kur jūs pateikiate pasiūlymą ir tikitės, kad ji priimta. Jūs per daug dirbate, kad pasiektumėte šį skaičių, todėl neapsunkins Realtors, sakydamas, ar padidinsite savo pasiūlymo kainą, nuosavybė yra jūsų. Kiekvienas doleris, kurį jūs mokate už turtą, yra potencialaus pelno, kurį prarasite, doleris. Atminkite, kad esate jūsų pinigai pirkimui.
2 raktas: greitai išeikite
Nekilnojamojo turto nugalėjimo tikslas - pelnyti pelną ir kuo greičiau pasiekti šį pelną. Bet koks geras investuotojas žino, kad nekilnojamojo turto rinka gali įjungti vertę. Bet koks veiksnių skaičius gali žymiai sumažinti jūsų turto vertę. Tai įtraukia:
- Palūkanų normos padidėjimas: Kai palūkanų normos yra didelės, žmonės negali sau leisti kuo daugiau išleisti namuose. Tai sumažina jų perkamąją galią, nes jų mėnesinė hipotekos išmoka bus didesnė. Kai palūkanų normos didės, namų kainos sumažės, kad sumažėtų perkamoji galia.
- Sezono pasikeitimas: namų pirkimo sezono smailės vasaros mėnesiais, kai vaikai yra išjungti iš mokyklos. Šeimos nori judėti prieš pradedant naujus mokslo metus. Jei negalėsite paslinkti į rinką ankstyvojo pavasario / vasaros spektaklio metu, jūs galėsite kainuoti daug pinigų.
- Inventorizacijos padidėjimas . Kitas veiksnys, galintis turėti įtakos jūsų namų vertybei, yra perteklinis inventorius rajone. Viena iš priežasčių, kodėl taip atsitiktų, būtų, jei didelė miesto kompanija išstumtųsi, o žmonės pradeda savo namus savo rinkoje, kad jie galėtų persikelti. Yra tik tiek daug pirkėjų 3 miegamiesiems, 2 vonios kambariams, 250 000 $ rančo namuose. Jei rinkoje yra penki, gali tekti sumažinti kainą, kad ji būtų greitai parduodama.
- Apdraustos ar trumpalaikės pardavimai rajone: Deja, jūs negalite kontroliuoti savo kaimynų. Trumpi pardavimai ir foreclosures šioje srityje sumažins jūsų namų vertę.
- Stichinė katastrofa: jūs taip pat negalite kontroliuoti motinos gamtos . Uraganai, tornadai ir laukiniai gaisrai gali niokoti teritorijas, vienodai paliekant namų kainas.
- Žemesnio lygio mokyklos vertinimai: jei mokyklos sistemos reitingas sumažės, kaimynystė taps mažiau pageidautina potencialiems pirkėjams.
- Mažas ekonomika: kai ekonomika žlunga, taip ir būsto kainos. Mažiau žmonių gali pirkti namus, o tie, kurie nori mažiau išleisti.
- Aplinkos problemos / galios linijos: padidėjęs radono ar kitų cheminių medžiagų kiekis dirvožemyje, elektros tinklai statomi kieme ar vamzdynu, važiuojančiu per miestą, apsunkins jūsų namų pardavimą didžiausiu doleriu.
3 raktas: komanda, su kuria dirbate, gali padaryti ar sugadinti jus
Sėkmingas nuosavybės atvėrimas atliekamas greitai ir padaryta už tinkamą kainą. Netinkamo rangovo, dizainerio ar nekilnojamojo turto agento nuoma gali greitai pasukti flip'ą. Idealiu atveju, prieš uždarant nuosavybę, turėsite patikimų asmenų komandą, taigi jūs nepraleisite laiko.
Dizaineriai
Jei ketinate samdyti dizainerį savo renovacijai, turite įsitikinti, kad jis arba ji yra susipažinę su vietove. Paskutinis dalykas, kurį norite padaryti, yra pernelyg pagerinti. Ne kiekviename namuose reikia Kalkutos marmuro ir Brazilijos kietmedžio grindų. Galite užsidirbti puikių pinigų su puikiu grindų planu ir švariu dizainu. Virtuvės ir vonios parduoda namus, tačiau dauguma pirkėjų nežinos skirtumo tarp 400 kronų ir 40 dolerių.
Žinios apie rinką taip pat padės nustatyti, kokio tipo pirkėjas žiūri šioje srityje. Ar šis rajonas pritraukia daugybę pažinčių, jaunavedžių, jaunų šeimų su mažais vaikais, įsteigtų šeimų ar tuščių nesters? Tai padės nustatyti geriausią atnaujinimo būdą. Ar turite pridėti kitą miegamąjį? Dėmesys šeimos kambariui vaikams? Ar pagrindinis rinkinys bus pagrindinis atkreipti?
Rangovai
Tai apima elektrikai, santechnikai, siderai, stogo dengtuvai, šildymo ir vėdinimo sistemų rangovai, dažytojai, plytelės ir visi kiti jums gali prireikti. Norite gauti kelis pasiūlymus, kad gautumėte geriausią kainą, bet taip pat norėtumėte patikrinti registracijos liudijimus, nes geriausia kaina ne visada yra geriausios kokybės darbas. Galite manyti, kad pradžioje gausite puikią kainą, bet uždelsite daugiau laiko ir pinigų, stengdamiesi ištaisyti rangovo netinkamą darbą.
Patikrinkite, ar rangovas supranta būtinus leidimus, kurie turi būti išvežami su miestu, kad būtų atliekami atnaujinimo darbai. Kiek laiko miestas imasi leidimų tvarkymui? Ar yra kokių nors zonavimo klausimų, kuriuos reikia patvirtinti? Su miestu leidžiantys leidimai gali užimti mėnesius ir greitai sumažinti bet kokį potencialų pelną.
Rangovai taip pat yra žinomi dėl "nepakankamai įvertinamo" darbo laiko. Įsitikinkite, kad turite rangovui nustatytą terminą užbaigtam darbui. Jūs taip pat turėtumėte įtraukti į savo biudžetą nenumatytų atvejų fondą šioms darbo vietoms, kurios nėra užbaigtos laiku.
Nekilnojamas turtas
Ar jūs parduosite su Nekilnojamojo turto agentu arba bandysite parduoti turtą patys. Jei jūs parduodate su nekilnojamojo turto agentu, nepamirškite, kad įkainojamos jų pardavimo išlaidos.
Renkantis nekilnojamojo turto agentą, turite įsitikinti, kad jie žino, kurioje rinkoje jūs bandote parduoti namą. Net jei anksčiau dirbote su Nekilnojamojo turto agentu, jie gali būti netinkami šiai konkrečiai rinkai.
Be to, daugelis Realtors tiesiog nori greitai parduoti ir nebūtinai parduoti namus už geriausią dolerį. Įsitikinkite, kad atlikote savo tyrimus ir jaučiatės patogiai, palyginus su tuo, kiek nekilnojamojo turto agento nuomone galite gauti už namą. Jūs norite greitai parduoti, bet jūs taip pat nenorite palikti per daug pinigų ant stalo.