Pareiškime, agentas, kuris pateikia pirkėją, iš tikrųjų dirba pardavėjui, kuris yra brokerio sąrašo subagentu. Tai svarbu, nes tarpininkas, dirbantis su pirkėju, iš tikrųjų turi patikėtines pareigas pardavėjui, o ne pirkėjui.
Ši praktika yra visai negyvas daugumoje valstybių, nes pirkėjų agentūra tampa vis įprasta ir pirkėjams reikalingas advokatas, atstovaujantis savo interesams sandoryje. Be to, kadangi biržos makleriai ir jų pardavėjų klientai yra atsakingi už subagento veiksmus, klaidas ir praleidimus, tai nėra pageidaujama situacija daugumoje šiandieninės nekilnojamojo turto rinkos.
Atnaujinimas: dabartinė atstovybė pramonėje
Nekilnojamojo turto įstatymai yra būdingi valstybei, yra kišenės su skirtingais įstatymais ir praktika. Kai kuriose srityse teisininkai vis dar uždarė sandorius kaip pavyzdį. Tačiau dauguma dalykų, apie kuriuos čia kalbėsiu, yra tai, kaip šiandien praktikuojame daugelyje valstybių.
Subagency paprasčiausiai nebeveikia daug daugiau. Įtraukimo į prekybos sąrašą agentas neveikia kaip pardavėjo agentas, o pirkėjui nereikia atstovauti pardavėjui. Pažvelkime į kai kuriuos atstovavimo variantus.
Dauguma visų valstybių reikalauja tam tikros formos atskleisti klientui ar būsimam klientui, kaip jūs juos atstovavinsite savo nekilnojamojo turto sandoriuose. Įsitikinkite, kad suprantate savo valstybės taisykles ir įvairius būdus, kaip galite būti jų atstovais. Jūsų pareigos ir įsipareigojimai klientui labai skirsis atsižvelgiant į atstovavimo tipą, su kuriuo sutinkate sutartį.
Pardavėjo agentas arba Pirkėjo agentas
Jūs iš tikrųjų veikia kaip tikrasis agentas, ir daugelyje valstybių tai turi būti išdėstyta konkrečiai raštu. Turite patikėtines pareigas pardavėjui ar pirkėjo klientui:
- Lojalumas: turite elgtis tik savo kliento interesus. Kiti interesai neturi viršenybės, įskaitant bet kokius tarpininko ar tarpininko interesus.
- Konfidencialumas: visi konfidencialūs ryšiai tarp jūsų ir jūsų kliento ir konfidenciali informacija turi būti laikomi konfidencialiais amžinai. Egzistuoja teismo nutarčių išimtys.
- Atskleidimas: turite pareigą atskleisti pirkėjui bet kokį materialų pobūdį apie sandorį ar turtą.
- Paklusnumas: jūs negalite nieko daryti neteisėtai, bet jei tai teisėtas, o klientas yra nurodęs ką nors padaryti, tai turėtumėte tai padaryti.
- Protinga priežiūra: vadovaudamiesi profesionaliu požiūriu į visus kliento darbus, tikimasi, kad jūs atliksite savo pareigas labai profesionaliai.
- Apskaita: tinkamai apskaitykite visus pinigus ar kitus vertybinius daiktus, kuriuos jums patikėjo jūsų klientas.
Sandorio makleris arba tarpininkas
Kadangi agentūrų santykiai šiais laikais yra retai, dauguma brokerių ir tarpininkų veikia kaip sandorių tarpininkai arba sandorių tarpininkai.
Jūs nesate agentas, o fiduciarinės pareigos nėra būtinos. Iš tikrųjų jūs vis tiek pateiksite tą patį lojalumą, pagrįstą priežiūrą, atskleidimą ir apskaitos medžiagą. Jūs tiesiog nesate laikomas tokio aukšto standarto, koks esate, kai esate agentas.
Vicarious atsakomybė
Mano rinkai turėjau daug advokatų kaip pirkėjai, ir galiu pasakyti, kad jie niekada nenorėjo, kad aš veiktų kaip jų agentas. Matote, agentas ir klientas tam tikrais atžvilgiais laikomi vienu. Tai aukščiausio lygio santykiai, o klientas iš tikrųjų gali patekti į teisines problemas su netinkamu agentu.
Matote, kad atsakomybė už kliento atsakomybę yra kliento atsakomybė už agento veiksmus. Darant prielaidą, kad niekas nesąžiningas, tačiau didelė klaida yra agentas, klientas būtų laikomas taip pat atsakingas. Galite suprasti, kodėl advokatas nenori būti atsakingas už klaidas, kurias gali padaryti nekilnojamojo turto agentas.