Komerciniai paskolos teikėjai yra labai atsargūs savo pasirašyme. Kadangi pirkėjų asmeninės kredito istorijos yra retai svarbios komerciniam skolinimui, jie taiko kitus kriterijus sprendimams dėl skolinimo. Komercinė nuosavybė yra perkama siekiant generuoti pajamas, todėl vienas iš populiariausių kriterijų yra pažvelgti į pajamas, norint sužinoti, ar pakanka tinkamai sumokėti hipoteką ir palikti paskolos gavėjams pelną.
Kai skolintojas žiūri į butą ar daugiabučius turtą, ar bus suteikta hipoteka, ir kiek, gali būti nustatoma naudojant DSCR arba skolos tarnybos aprėpties koeficientą. Tai paprastas skaičiavimas, bet labai svarbu. Skolininkas nėra labai susirūpinęs dėl individualių kredito balų ar savininkų istorijų. Investicijos tikslas yra investicijų grąža, investicijų grąža ir pinigų srautai, todėl pagrindinis dėmesys yra pinigų srautas.
Tiesą sakant, investuotojai turėtų įvertinti skolintojų priežiūrą, užtikrinant, kad pinigų srautų skaičiavimai yra teisingi, kai yra buto projektas. Jie norės pamatyti finansines pajamas ir išlaidas. Tada jie nustatys, ar šie skaičiai atrodo taip, kad jie tęsis ateityje, arba galbūt bus geriau ar blogiau. Kai skaičiai rodo, kad grynųjų pinigų srautas tinkamai padengs skolų aptarnavimą, jis patvirtina investuotojo (-ų) investicijų atrankos ir vertinimo įgūdžius.
Nors yra daug vietų, kad pamatytumėte, kaip apskaičiuoti DSCR su projektu ir hipotekos suma jau yra, labiau tikėtina, kad pirkėjas norės žinoti, kiek jie gali pasiskolinti projektui, kurį jie ketina įsigyti. Investuotojai atlieka savo skaičiavimus ir žiūri į savo pasirinktą skolintoją, kad patvirtintų jų pateiktus skaičius.
Šiuo požiūriu tiek investuotojai, tiek skolintojai turi bendrą tikslą. Ar projektas bus pakankamai pelningas, kad galėtumėte aptarnauti skolą ir išlaikyti pakankamą pelną?
Mes pažvelgsime į tai iš dviejų krypčių, įvedus esamą DSCR ir įvertindami turtą, reikalingą skolintojui, reikalaujamą DSCR. Šis apskaičiavimas grąžinamas į šią sumą, naudojant bendrą paskolos davėją, minimalų priimtiną DSCR 1,20. Tada mes padarysime kitą kryptį - gausime DSCR.
Sunkumas: vidutiniškai
Reikalingas laikas: 20 minučių
Štai kaip:
- Nustatykite grynųjų pinigų srautą arba bendrąsias veiklos pajamas, atėmus laisvas darbo vietas ir kredito nuostolius .
Nuomos sumos 187 000 JAV dolerių per metus - 9% laisvų darbo vietų ir kredito nuostoliai (16 830 USD) = 170 170 USD
- Tada perkelkite į NOI arba grynąsias veiklos pajamas , atimdami visas kitas operacijos ir valdymo išlaidas, įskaitant mokesčius ir draudimą.
Bendrosios einamosios veiklos pajamos - visos sąnaudos = NOI arba grynosios veiklos pajamos
170 170 JAV dolerių - 72 470 (išlaidos) = 97 700 NOI
97,700 USD / 12 mėnesių = 8142 USD / mėn. NOI
- Jei skolintojas naudoja minimalų priimtiną DSCR 1,20, tada tas 8142 USD per mėnesį turėtų būti 1,2 karto didesnis už mėnesinį hipotekos mokėjimą. Norint pasiekti maksimalų mokėjimą, reikia padalinti 8142 dolerių (1,2 mlrd.).
8142 JAV dolerių grynosios pajamos per mėnesį / 1.20 minimalus DSCR = 6785 GBP / mėn. Didžiausia hipotekos išmoka.
- Dabar reikia tik nustatyti, kiek bus paskolintas pagal dabartinius tarifus. Jei šis pirkėjas gali tikėtis palūkanų normos 6,875% per 30 metų paskolą, hipotekos skaičiuoklė mums pasakys, kad paskolos davėjas gali norėti paskolinti apie 1 322 836 JAV dolerių už šį turtą , nes dėl šios paskolos ir palūkanų normos bus mokamos pagrindinės sumos ir palūkanos iš 6785 JAV dolerių per mėnesį ir mažiausiai 1,20 DSCR.
Dauguma hipotekos skaičiuoklių leis jums įvesti mokestį, palūkanų normą ir laiką, norint apskaičiuoti paskolos sumą.
- Kai mes pradėjome, mes žinojome, kad remiame hipotekos sumą naudodamiesi nurodytu DSCR, nes mes esame pirkėjai, norintys įvertinti, kiek galima pasiskolinti, norint įkeisti nekilnojamąjį turtą, kurį vertiname įsigyjant. Bet atlikome DSCR skaičiavimą, kuriame žinome dabartines projekto išlaidas ir hipotekos mokėjimą.
223 000 NOI / 172 000 JAV dolerių kasmetiniai hipotekiniai mokėjimai = 1,30 DSCR
1.3 šiuo atveju yra geresnis nei 1,2, taigi galbūt priimtina DSCR. Tačiau, jei norima gauti naują paskolą veikiant projektui, dabartinė NOI bus naudojama, kaip mes iš pradžių sužinojome, kas gali būti hipotekos suma.
Kai šie skaičiai veikia, investuotojai ir skolintojai gali gerai jaustis apie projekto finansavimą ir būsimą pelningumą.
Ko tau reikia:
- Turto pajamos ir sąskaita.
- Hipotekos skaičiuoklė.