Be pirmojo metų nuosavo kapitalo grąžos skaičiavimo, nekilnojamojo turto investuotojas gali norėti sužinoti savo nuosavo kapitalo grąžą, kaip prognozuojama ateinančiais metais arba patirtį po pirmųjų metų.
Tai gali būti svarbu, nes kai tik turtas padidėjo ir hipoteka buvo sumokėta, tuo metu investuoto kapitalo suma gali būti geriau panaudota kitur, jei dabartinė nuosavo kapitalo grąža yra maža.
- Sunkumas: lengva
- Reikalingas laikas: 10 minučių
Štai kaip
- Paimkite kuo tikslesnę dabartinės ar numatomos vertės vertę. Šiame pavyzdyje naudosime 510 000 JAV dolerių kaip nuosavybės vertę.
- Nustatykite hipotekos išmokėjimą. Pavyzdžiui, darome prielaidą, kad hipotekos likutis yra 375 000 JAV dolerių.
- Tada apskaičiuokite pinigų srautą po mokesčių (CFAT) . Mes panaudosime 17 000 USD.
- Mūsų nuosavybės grąža yra CFAT / (vertė - atlyginimas):
$ 17,000 / ($ 510,000 - $ 375,000) = .126 arba 12.6% yra mūsų nuosavybės grąža
Patarimai
- Šiame pavyzdyje nuosavybės grąža yra labai panaši, palyginti su vyraujančiomis palūkanų normomis. Tačiau, jei hipoteka būtų sumokėta daugiau ir vertė padidėjo daugiau, rezultatas galėjo būti maždaug pusė ar pasakyti 6%.
Tokiu atveju yra įmanoma, kad parduodant turtą ir investuojant į kitą būtų protingiau dėl to, kad naujoji nuosavybė būtų geresnė.
Peržiūrėkime investicijų nuomos turto investicijų grąžą
Yra keletas labai gerų priežasčių, kodėl investuotojai mano, kad perėjęs turtas iš akcijų ir obligacijų rinkų į nekilnojamąjį turtą gali žymiai padidinti jų investicijų grąžą.
Pažiūrėkime, kas daro nekilnojamąjį turtą tokiu pelningu:
- Draudžiama: tai materialus turtas, kurį jūs iš tikrųjų apdraustumėte nuo nuostolių. Jei jis sugadintas arba sunaikintas, jūs gaunate kompensaciją. Jei turite akcijų paketus, įmonė bankrutuoja arba yra blogų pajamų naujienų, o jūsų akcijų kainos žlugdo, tai yra pertraukos.
- Galutinis: jie gali spausdinti ir išleisti bendrovės akcijų paketą, tačiau pasaulyje yra tik tiek daug nekilnojamojo turto. Taip, jūs galite kurti kažką ant jo, bet tai vis dar yra vienintelė amžinai unikali žemė.
- Kapitalo prieaugio mokesčio privalumai: Jūsų pelnas, kai parduodamos atsargos, realizuojamas tais metais, kai jis parduotas, be išimčių. Galite pasinaudoti 1031 mokesčių atidėto vertybinių popierių birža iš IRS atidėti kapitalo prieaugio mokesčius nuo pelno iš investicijų į nekilnojamąjį turtą pardavimo. Iš tikrųjų, jūs galite atidėti jį amžinai! Jei per kelerius metus naudodamiesi 1031 biržomis tinkamai naudojate savo portfelį, jūs nesumokėjote jokių kapitalo prieaugio mokesčių. Jei jūs praeisite, jūsų įpėdiniai paveldės turtą dabartine padidėjusia verte, o visi šie kapitalo prieaugiai tiesiog išeis! Taip, jūs galite tai padaryti su savimi.
- Grynųjų pinigų srautai ir pagyrimo grąžos: Nekilnojamasis turtas per tam tikrą laiką išaugo, nors tuo pačiu ir yra žagsulys. Taigi, turėdami nuomojamą turtą, jūs gaunate nuosavo kapitalo vertę per dėkingi, o jūs išnuomojate jį per teigiamą mėnesio pinigų srauto kainą.
- Akcinio kapitalo augimas per hipotekos mokėjimą : mokate kas mėnesį mokamą hipotekinį mokestį, o dalis jo mokama nuosavybe. Jūs kuriate turto vertę, už kurią galite skolintis labai palankiomis kainomis.
- Puikus išlaidų atskaitymas: jūs gaunate išskaičiuoti valdymo, priežiūros ir eksploatacijos išlaidas, taip pat nekilnojamojo turto mokesčius iš savo pajamų arba net pajamas iš kitų investicijų.
- Nusidėvėjimas yra dovana: galite nusidėvinti struktūros vertę (ne žemę) per 27,5 metus. Tai nėra pinigai, kuriuos praleidote, bet kiekvienais metais nusidėvėjimui gaunate nurašymą nuo dolerio už dolerį.
- Didelis mažos rizikos svertas: naudojantis hipoteka, galite pasinaudoti 80 proc. Ar daugiau nuomos turto pirkimo išlaidų. Kodėl praleisti 200 000 dolerių pirkti pinigus iš namų, kai galite nusipirkti keturias iš jų su įmokomis ir kiekvieną mėnesį pervesti į banką keturis pinigų srautus?