- Vieta
- Finansai
- Remontas
- Dabartinė rinka
Įvertinkite turto buvimo vietą
Vieta yra vienas iš svarbiausių dalykų, į kuriuos reikia atsižvelgti vertinant potencialų investicinį turtą. Tai gali padėti išsiaiškinti, kaip turtas gali vertinti per metus.
Pavyzdžiui, nekilnojamojo turto guru Robert Kiyosaki kalba apie naudą, kurią gauna įsigyti pajamų turtą šalia kolegijos bendruomenės. Priežastis yra tai, kad ten visada yra daug nuomininkų, studentų tėvai paprastai moka nuomos mokesčius, todėl dažnai galite mokėti didesnę nuomos kainą dėl to, kad pageidaujate apylinkės ir padidėjusi apartamentų paklausa.
Koks yra kaimynystė
- Ar tai priemiestis ar miestas?
- Ar tai arti parduotuvių, transporto mazgų, ligoninių ir mokyklų?
- Kokio tipo nuomininkas norės čia gyventi? (šeimos, senjorai, vieniši žmonės, viduriniosios klasės ir tt)
- Ar šiame regione yra pakankamai nuomininkų?
- Ar tai artimas jūsų dabartinei rezidencijai? Jei tai toli, turėsite atsižvelgti į kelionės išlaidas, susijusias su finansinėmis išlaidomis, susijusiomis su kelionės į darbą ir alternatyviomis išlaidomis dėl prarasto produktyvumo.
- Ar kaimynystė yra stabili, plečiasi ar mažėja? Ar yra daug laisvų objektų ar yra daug naujų statybų?
- Ar matote augimo ateityje galimybę? Pavyzdžiui, statoma nauja geležinkelio linija, jungianti didelį miestą, arba nauja bendrovė persikelia į vietovę ir kuria naujas darbo vietas. Tai gali žymiai padidinti vietovės pageidavimus.
Įvertinkite turto finansus
Žinok savo biudžetą
- Kiek jūs galite įdėti į šią investiciją?
- Kiek galite sau leisti prarasti?
- Jei jums reikia papildomų lėšų, iš kur juos gausite?
- Kokia bus jūsų mėnesio būsto paskolos ir palūkanų norma?
Pažvelkite į nekilnojamojo turto vertę
- Paprašykite pamatyti nekilnojamojo turto pajamų ir išlaidų sąskaita. Jei nieko nėra, įsitikinkite, kad galite pagrįstai prognozuoti veiklos išlaidas.
- Apskaičiuokite nuosavybės grynąją veiklos sąnaudų vertę (NOI) .
- Koks yra standartinis laisvos vietos jūsų vietovėje lygis?
- Koks numatomas nekilnojamojo turto nuomos mokestis?
- Koks būtų draudimo kaina?
- Kiek kainuoja mokestis?
- Kokia bus turto priežiūros kaina?
- Ar nustatėte savo rinkos kapitalizacijos koeficientą (Cap Rate) ? Jei nežinote apie savo rinkos "Cap Rate", turėtumėte pasikonsultuoti su vietos nekilnojamojo turto brokliu.
- Kai nustatysite "Cap Rate", dabar NOI galite padalyti pagal Cap Rate ir gauti dabartinę nuosavybės vertę.
- Ar atlikote lyginamąją rinkos analizę (CMA)?
- Kokie yra panašūs namai parduodamoje zonoje? Nesvarbu, ar jūs perkate nuomos turtą, ar norite apversti namus, norėsite įsitikinti, kad nepermokėjote už turtą.
Įvertinti, kokie remonto darbai yra būtini
Kuris remontas yra jums patogus?
- Ar norite, kad turėtumėte, kad jums reikalingas tik dažų ir naujo kilimėlio sluoksnis, ar jūs gerai su vidutiniu darbų kiekiu, ar esate patenkinti žarnyno reabilitacija (nauja santechnika, elektra, grindys, sienos ir tt)
Ar galite duoti šias remontas?
- Remonto išlaidos labai skirsis, priklausomai nuo to, ar jūs galite tai padaryti patys, ar jums reikės samdyti ką nors kitą.
- Medžiagų ir meistriškumo statybos biudžetas taip pat labai skirsis, priklausomai nuo to, ar jūs renovate milijoną dolerių namuose ar 50 000 dolerių nuomos turtui.
- Kitas bendrasis nykščio taisyklė - remontas visada kainuoja daugiau, nei planuojate. Jei samdote rangovą, dviejų savaičių darbas dažnai tampa keturiomis savaitėmis. Net jei atliksite remontą patys, išlaidos gali išsilaisvinti. Pavyzdžiui, jūs planuojate pastatyti naują gipso kartono kambarį už 800 dolerių. Kai atidarote sienas, pastebite termitai užkrečiamas ir reikia ne tik sunaikinti, bet ir pertvarkyti sienas. Netikėtos išlaidos, pvz., Greičiausiai susilygins. Jūs būsite ne tik susidūręs su aukštesniu statybos biudžetu, bet ir sumokėsite papildomas finansavimo sąnaudas, vadinamą "minkšta kaina", kad sumokėtumėte hipotekos, nekilnojamojo turto mokesčius ir nemokamo turto draudimą, kol šie papildomi remontai bus užbaigti.
Įvertinkite investicijas, palyginti su dabartine rinka
Stengiantis apversti "McMansion" per nuosmukį, nebus lengviausia. Per nuosmukį, įsigyjant apleistą turtą, nuomojamą nuomininkams, pirmenybė gali būti geresnė. Jums reikia pažvelgti į tai, kas dabar vyksta nekilnojamojo turto rinkoje, ir atitinkamai pritaikyti savo planą.
Jei įsigisite "McMansion" ir turėsite pinigus jį laikyti septynerius metus, kol galėsite jį parduoti pelnui, tada taip, tai gali būti gera investicija. Kitas dalykas, kurį reikia pažvelgti perkant turtą, yra jo perpardavimo vertė. Labai pageidaujamas turtas yra tas, kurį galima lengvai įsigyti ir parduoti nepriklausomai nuo rinkos. Jie visada yra paklausūs. Pagalvokite apie juos kaip apie būtinybę, pavyzdžiui, duoną ir vandenį.
Žmonėms nereikia namo, kuriame yra baseinas ir televizijos žiūronų kambarys. Žmonėms reikia namo su švariu vonios kambariu ir stipriu stogu. Norite, kad jūsų turtas kreiptųsi į didžiausią žmonių skaičių, todėl turėtumėte daugiausiai potencialių nuomininkų ir pirkėjų.