Svertas yra įvairių finansinių priemonių arba skolinto kapitalo naudojimas, norint įsigyti ir (arba) padidinti potencialią investicijų grąžą. Terminas naudojamas "Wall Street" ir "Main Street" nekilnojamojo turto rinkoje.
Lengviausias nekilnojamojo turto pavyzdys yra hipoteka, kur jūs naudojate savo pinigus, norėdami paskatinti pirkimą. Daugeliu atveju 20% pradinis įnašas (ir geros kredito istorijos) jums suteikia 100% turto ir būsto, kurio norėtumėte . Kai kurios hipotekos programos gali netgi padėti jums sumažinti.
Jei esate nekilnojamojo turto investuotojas , jūs galite dirbti partnerystėje, o partneriai gali uždirbti visus pinigus, arba pardavėjai gali norėti finansuoti dalį jų parduodamo turto pirkimo kainos. Visi yra sverto pavyzdžiai
Sverto pavyzdys
Tarkime, kad ieškojote namo puikioje kaimynystėje. Rasti 2 ypatybes: 500 000 dol. Namas, už kurį jums reikės hipotekos, ir 100 000 dol. Namas, kurį galėtumėte nusipirkti iš karto.
1 scenarijus: jūs einate pirmyn su 500 000 dolerių namu, banku ir jie suteiks jums 400 000 dolerių paskolą, jei sumokėsite 100 000 USD arba 20%. Darant prielaidą, kad nekilnojamasis turtas šioje srityje auga galbūt 5% per metus, per 12 mėnesių investicija yra verta 525 000 USD.
2 scenarijus: jūs perkate $ 100,000 namus išties, nėra hipotekos, o niekam nieko nekeiskite. Jei nekilnojamojo turto rinka augs 5% per metus, per 12 mėnesių jūsų investicija bus verta 105 000 USD.
1 scenarijuje svertas veikė jūsų naudai, didinant investicijų į nekilnojamąjį turtą vertę. Tačiau, jei pirmųjų metų nekilnojamojo turto kainos sumažėjo 5%, scenarijus 1 būtų praradęs 25 000 USD. 2 scenarijus būtų sumažėjęs tik 5000 dolerių.
Ką reikia vengti naudodami nekilnojamojo turto paskolą
Tinkamai naudojamas nekilnojamojo turto paskolos gali būti veiksminga priemonė nekilnojamojo turto investuotojams padidinti investicijų grąžą. Svarbiausia yra išvengti sprendimų priėmimo netinkamai atsižvelgiant į rizikos sritis. Venkite šių didelės rizikos elgesio ir turite kur kas daugiau galimybių sėkmingai pasinaudoti nekilnojamojo turto paskolomis.
01 - skaičiavimas aukšto lygio įvertinimo
Net jei nekilnojamojo turto vertė per kelerius metus išaugo nuo 12% iki 20%, atsižvelgiant į tai, kad šis kursas tęsis, yra labai rizikingas pasiūlymas. Tai gali sukelti jums permokėti už savybes, tikėdamiesi suprasti skirtumą dėl pardavimo nuo vertės. Jei to neįvyks, jūs turėsite nuostolių arba blogiau.
Kai planuojate savo skolintomis investicijomis į nekilnojamąjį turtą, atrodys bent jau po tris scenarijus: geriausia; blogiausia; ir labiausiai tikėtina.
02 - pabaiga su per dideliu mokėjimu
Tai gali atrodyti kaip puiki investicija valdyti nekilnojamąjį turtą su labai mažu pradiniu įnašu. Jūs žiūrite į skaičių ir matote tikrai didelę investicijų grąžą dėl mažų pinigų sąnaudų.
Problema yra didesnės išmokos, kurios gauna didesnį finansinį svertą. Pavyzdžiui, jei tai yra hipoteka, galite tikėtis, kad mokėsite kas mėnesį, ir kuo daugiau skolinsite, tuo didesnis yra mėnesinis mokėjimas.
Jei rinka sušvelnėtų arba jūsų turtas susidurtų su didesnėmis negu tikėtasi laisvų darbo vietų ar kredito nuostolių nuostoliais, jūs negalėsite išlaikyti tų aukštų hipotekos mokėjimų, kurie pradžioje atrodė gerai. Jei negalite atlikti mėnesio, jūsų investicijos yra pavojuje.
03 - gero finansavimo rezultato grąžinimas blogo pirkimo metu
Daugelis investuotojų permokėjo už nekilnojamąjį turtą, nes jie nirvana rado didelę sverto finansavimo sąrangą. Kitaip tariant, vien dėl to, kad galite įsigyti nekilnojamąjį turtą su labai mažais pinigais, tai nereiškia, kad tai geras pirkimas. Pažiūrėkite į turto vertę pagal dabartines ir tikėtinas rinkos tendencijas. Raskite "palyginamus" ar kitus panašius dalykus. Ką jie pardavė? Kas parduoda šioje vietovėje?
Jei turtas yra pervertintas, vertės padidėjimas bus minimalus arba blogesnis, jo nebus. Ir gaila, jei rinka atsiras tam tikrą laiką. Jūsų pernelyg didelė nuosavybė bus didelė viltis, todėl negalėsite jį iškrauti be nuostolių.
04 - užmiršta, kad pinigų srautas yra karalius
Jei tik vienas iš šių "ne" elgesių prilimpa jūsų galvoje, tai yra tas, kurį turėtumėte atidžiai apsvarstyti. Klaidos sprendžiant vieną ar daugiau kitų dalykų čia gali būti nepastebėti, jei turite tą nuostabų dalyką - puikus pinigų srautas .
Jei jūsų nuomos pajamos, atėmus jūsų hipotekos kaštus ir išlaidas, kiekvieną mėnesį atneša gražų pinigų grąžinimą į kišenę, tada tai, kad turtas šiemet nepasiekė vertybės, nebus tokio įvykio nerimą kelianti. Bet jei visi jūsų investicijos į nekilnojamąjį turtą yra žemyn, jūs esate daug karšto vandens.