Pardavimų palyginimo metodas yra nekilnojamojo turto specialisto CMA, lyginamosios rinkos analizės pagrindas . Tai procesas, naudojamas dabartinei nekilnojamojo turto rinkos vertei nustatyti remiantis naujausiais panašių objektų pardavimais toje teritorijoje.
Skaičiavimo rezultatai naudojami siekiant padėti namų pardavėjams, išvardijantiems klientą, nuspręsti, kokia kaina turi būti nurodyta jų nuosavybė.
Nekilnojamojo turto specialistai taip pat naudoja CMA procesą, kuris padeda pirkėjams nustatyti, ar namų kaina yra teisinga ir atitinka dabartinę rinkos veiklą. Jei agentas nuodugniai atliks dvigubą veiklą, jis duos iš dviejų neseniai parduotų savybių, kitas naudos šiuo metu išvardytas savybes ir naudos jų sąrašo kainas. Taip yra dėl to, kad rinkos nuolatos kinta ir nori pamatyti šiuo metu išvardytas panašių savybių, kurios yra konkurencija. Atsižvelgiant į dabartinę inventorizaciją ir paklausą, gali būti priežastis mažinti arba padidinti listinguojamą kainą, nustatytą parduodamose nuosavybėse CMA.
CMA procesas
Kuriant CMA yra struktūrizuotas procesas, yra keletas svarbių pagrindinių reikalavimų :
- Panašios atrinktos savybės turėtų būti kuo panašios į objekto nuosavybę:
- miegamųjų skaičius
- pirčių skaičius
- kvadrato filmuota medžiaga
- lot dydis
- Panašios savybės turėtų būti kaip galima arčiau, toje pačioje kaimynystėje ar labiausiai paplitimo poskyriu.
- Jų pardavimo data turėtų būti kuo naujausi. Jei kompas "(comparables") parduodamos datos praeityje yra per toli, jos jau senos, kad būtų tiksli dabartinei rinkai. Jei kompasui nepakanka gretimų savybių, būtina truputį tolyn judėti atstumu.
Taigi, atsižvelgiant į tai, pažvelkime į paprasto CMA apžvalgos pavyzdį.
- Mes turime objekto nuosavybę, 3 BR, 2 BA namų 1900 kvadratinių pėdų dydžio su dviem automobiliais pritvirtintas garažas.
- Namuose yra standartinė padalijimo partija, labai panaši už visus kitus.
- Tame pačiame padalinyje rasta trys panašūs namai.
- Du namai buvo labai arti, su tais pačiais miegamaisiais, vonios ir garažais.
- Vienas iš namų turėjo papildomą miegamąjį ir pusę vonios. Parduodama to namo kaina sumažėjo dėl naujos miegamojo ir pusės vonios statybos vertės, kad būtų panašus į mūsų objektą.
- Namų kvadratas buvo artimas, bet netikslus. Taigi, trys kompanijų kainos kiekviena buvo padalintos iš jų atitinkamo kvadratinio pėdos dydžio, kad būtų galima parduoti už kvadratinės pėdos kainą. Tie buvo vidutiniškai viename numeryje.
- Šis skaičius buvo padaugintas iš 1900 kvadratinių pėdų objekto nuosavybės, siekiant nustatyti jo apytikrę vertę dabartinėje rinkoje.
Dabar pardavėjui ir nekilnojamojo turto specialistui tai paprastai yra tiek, kiek jie vyksta. Tačiau norėčiau pasiūlyti dar vieną rinkos analizę, kad pamatytume dabartinę konkurenciją, nes tai būtų daroma pirkėjui. Kitas CMA yra atliekamas beveik tuo pačiu būdu. Tačiau dabar mes randame tris kompasus, kurie yra parduodami ir naudojami jų sąrašo kainoms.
Šis pavyzdys buvo gana užimtas, o per pastaruosius keletą savaičių pardavimai buvo didesni nei nauji. Dabartinis parduotų namų aprašas yra mažesnis, o trijų kompanijų sąrašo kainos rodo, kad iš reguliaraus CMA sąrašo kainos gali būti padidinta. Mes pasiliekame konkurencinių namų kainų žemoje dalyje dėl pardavimo pranašumų ir einame į rinką.
Taigi, kas skiriasi šiuose procesuose ir įvertinime? Vertintojas naudoja kompasus, galbūt tas pats kompasas. Tačiau, vertintojas paprastai dirba skolintojui, todėl jų darbas yra kitoks. Nekilnojamojo turto specialistas nori, kad pardavėjas gautų kuo didesnę kainą. Vertintojas nori vertės, apimančios skolintojo investicijas, bet nėra pripūstos.