Verslo veikla nėra nekilnojamasis turtas ir neturėtų būti parduodamas
Verslo pardavimas , net jei yra įtrauktas nekilnojamasis turtas, reikalauja labai kitokio požiūrio į vertinimą. Pernelyg dažnai nekilnojamojo turto agentai ir brokeriai nesupranta skirtumo, nes jie negauna daugybės prašymų dėl tokio tipo sandorių.
Kai verslo savininkas taip pat valdo nekilnojamąjį turtą, jie norės uždaryti verslą ir parduoti nekilnojamąjį turtą arba parduoti abu . Nekilnojamojo turto agentai ir brokeriai yra linkusios kartu pateikti sąrašą, ir tai gali būti klaida.
Veikiantis verslas yra labai skirtingas gyvulys iš nekilnojamojo turto, kuriame jis gyvena. Taip pat yra labai skirtingų sutartinių susitarimų, reikalingų perduoti verslo turtą. Jie nėra panašūs į nekilnojamąjį turtą ir gali būti garantuotos apimties ir esamos klientų / klientų bazės demografijos. Vertinimo parametrai labai skiriasi, nes darbdaviui būdingi "geros valios" aspektai, taip pat esami sutartiniai ir galbūt tiekėjų susitarimai. Kartais jie negali perduoti naujam savininkui.
Nekilnojamojo turto specialistai
Nekilnojamojo turto specialistai, ypač komercijos nišoje, turi žinių ir patirties, norint išanalizuoti nuomos pajamas ir išlaidas, pristatydami jas klientui / klientui priimant sprendimus. Kur jie gali nukristi, yra analizuoti verslą iš finansinės perspektyvos. Yra daug po paviršiumi, o pelno ir nuostolių ir balanso analizė neatsiranda tikro fakto.
Kaimo vietovėje, kurioje aš praktikuoju, nekilnojamojo turto brokeris užsiregistravo įmonei, o tai be nekilnojamojo turto. Pastatas buvo nuomojamas. Kaip ir turėjau suinteresuotą klientą, aš pakvietiau ir paprašiau finansinių duomenų, gavau P & L ir balansą. Aš paskambino atgal ir paprašiau pinigų srautų suskirstymo.
Brokeris tikrai nežinojo, ko aš prašiau.
Verslo P & L dažnai labai skiriasi nuo pinigų srauto ; tiesiog paprašykite IRS agento. Viena iš verslo valdymo pranašumų yra tam tikrų trūkumų atsiradimas, atskaitant išlaidas kaip verslo rūšis, kurios būtų kitokios asmeninės. Mes nekalbu apie neteisėtą ar mokesčių vengimo veiklą. Pavyzdys galėtų būti atskaitymai už transporto priemonę ir jos eksploatavimo sąnaudas, nes ji gali būti naudojama ir asmeninei, ir verslo veiklai.
Savo klientui buvo sunku nurodyti savo verslą, kai pagrindinis reikalavimas nebuvo jo žinių bazėje. Bet kuris geras verslo brokeris reikalauja pinigų srautų analizės iš savo kliento kaip vieną iš svarbiausių finansinių dokumentų. Verslo vertės koregavimai atliekami remiantis pinigų srauto elementais , įskaitant:
- Išsami visų pajamų lentelė
- Visų išlaidų detalė
- Kokios išlaidos iš tikrųjų vyksta savininko naudai
- Nuostolių (ne išlaidas naujam savininkui) grįžimas į tuos savininkų ir naudos išlaidas
- Papildoma savikainos ir išlaidų sąnaudų, reikalaujančių, kad naujas pirkėjas padidintų išlaidas, savininkas (valdomas savininkas / pirkėjas samdys valdytoją)
Ankstesniam gyvenimo laikotarpiui aš pardaviau verslą Niujorko vertybinių popierių biržoje esančiai bendrovei.
Jie siunčiami auditorių grupei, kurie praleido keletą savaičių, daugiausia tikrindami savo pinigų srautus. Nuomojamo savininko išlaidų pavyzdys buvo mano sunkvežimių sąskaita. Įmonė suteikė man transporto priemonę, visas išlaidas, techninę priežiūrą ir pridėtą degalų kainą. Jie papildė šias išlaidas ir padidino mano verslo vertę, nes tai nebuvo tikros išlaidos, kurias jie turės sumokėti po pirkimo.
Kaip nurodžiau prekių sąraše, jei pardavimo savininkas taip pat valdė verslą ir nemokėjo rinkos palūkanų užmokesčio, pirkėjui reikės pakoreguoti savo verslo vertinimą dėl to, kad reikia nuimti valdytoją rinkos atlyginimas.
Kaip matote, yra keletas veiksnių, dėl kurių verslo įmonės vertinimas skiriasi nuo nekilnojamojo turto pardavimo. Ir mes net nepasiekėme inventoriaus.
Kitas dalykas, susijęs su verslo vertinimu, yra įvairūs būdai, pagal kuriuos jis skaičiuojamas priklausomai nuo pramonės ar verslo tipo.
Akivaizdu, kad dauguma nekilnojamojo turto specialistų neturėtų užsiimti verslo įmonių tarpininkavimu, nebent jie turi patirties ir kompetencijos tai padaryti. Daug geresnis požiūris būtų partneris su verslo brokeriumi, kuris nevykdo nekilnojamojo turto agentūros. Tai bus abipusiškai naudingi santykiai, kiekvienas iš jūsų suteiks klientui / klientui maksimalią patirtį ir vertę.