Nuomos sutarties anuliavimas
Daugelis turto nuomos leidžia pastato savininkui atšaukti nuomos sutartį, jei pastatas tampa iš dalies ar visiškai negyvenamas dėl fizinių nuostolių.
Nuomotojas gali turėti teisę nutraukti nuomos sutartį, net jei pastato dalis, kurią užėmė nuomininkas, nebuvo pažeista. Jei pastatas yra visiškai sunaikintas, savininkas gali turėti galimybę, bet ne įpareigojimą, atstatyti struktūrą. Nuomotojas negali būti įpareigotas remontuoti ar pakeisti labai pažeidžiamą pastatą, nebent jis gaus draudimo išmoką.
Kaip parodė toliau pateiktas pavyzdys, nuomos nutraukimas gali smarkiai paveikti smulkųjį verslą, kuris moka mažiau nei nuomos norma. Tai taip pat parodo, kokia yra nuomos palūkanų dalis.
Pavyzdys
"Floyd" priklauso "Fantastic Flooring", kuri iš sandėlio parduoda kilimą ir kitas grindų dangas. Bendrovė nuomoja pusę 20 000 kvadratinių metrų sandėlio iš "Peerless Properties". Šiuo metu ji moka 0,50 kvadratinės pėdos už 10 000 kvadratinių pėdų arba 5000 USD per mėnesį. Sandėlio nuomos kaina yra 0,75 USD už kvadratinį pėdą arba 7 500 USD per mėnesį.
Nuomos vertė reiškia nuomos kainą, kurią nuomotojas gali rinkti pagal rinkos kainas.
Floydas susitarė dėl savo nuomos prieš dvejus metus, kai nuomos kainos jo rajone buvo depresijos. Nuo to laiko nuomos kaina pakilo, tačiau "Floyd's" nuomos sutartis nustos galioti trejus metus. Jei Floyd prarastų savo nuomą, jo įmonė tur ÷ tų išsinuomoti kitą turtą pagal rinkos kursą.
Pagal naują nuomos sutartį, įmonė, greičiausiai, mokės papildomą 2500 EUR per mėnesį arba 30 000 USD per metus už nuomą. Jei įmonė šiandien prarado savo nuomos sutartis, per ateinančius trejus metus ji patirs papildomų 90 000 JAV dolerių.
Floydas nuo pat jo nuomos pradžios pridėjo daug patobulinimų ir patobulinimų sandėliui. Tai apima naują apšvietimą, individualų lentyną ir atnaujinimus prie pakrovimo doko. Patobulinimai dabar yra pastato dalis. Floydas jų neturi, tačiau jis bus naudojamasis jais likusiai jo nuomai.
Vėliau vieną naktį, netinkama elektros instaliacija kibirkščia ugnį, kuris stipriai pažeidžia pastatą. Išskyrus keletą smulkių dūmų grindų medžiagoms, "Fantastic Flooring" užimamo sandėlio dalis nekenkia ugniai. Nepaisant to, "Peerless Properties" panaikina "Floyd's" nuomos sutartį. "Fantastic Flooring" yra apdraustas dėl žalos savo grindų medžiagoms pagal savo komercinės nuosavybės politiką . Tačiau "Fantastic Flooring" nepatiria ekonominių nuostolių, kuriuos ji patirs dėl savo nuomos praradimo. Bendrovė taip pat neturi jokios garantijos dėl to, kad nepanaudota pastato patobulinimų. Šie daiktai nebuvo sugadinti, todėl naudojimo nuostoliai nėra padengti įmonės turto draudimu .
Floyd galėjo apsaugoti savo verslą nuo finansinių nuostolių, atsiradusių dėl nuomos atšaukimo, perkant nuomos palūkanas. Ši aprėptis gali būti įtraukta į komercinės nuosavybės politiką atskiroje formoje.
Nuomos mokestis už palūkanas
Nuomos palūkanų draudimas apima finansinius nuostolius, kuriuos patiria dėl savo nuomos atšaukimo. Kad nuostoliai būtų padengiami, tai turi atsirasti dėl tiesioginio fizinio turto praradimo (arba žalos) turto deklaracijose nurodytose patalpose. Be to, žala turi atsirasti dėl draudimo, kuriam draudžiama pagal jūsų politiką .
Nuomos mokesčio palūkanos gali apimti bet kurį iš toliau nurodytų dalykų, jei draudimo aprėpties grafike yra nurodyta draudimo riba:
- Nuomininkų nuomos palūkanos Tai yra skirtumas tarp mėnesio nuomos mokesčio ir turto nuomos vertės (rinkos nuomos norma). Ankstesniame pavyzdyje "Fantastic Flooring" nuomininkų nuomos palūkanos yra 2500 USD (7 500 USD, atėmus 5 000 USD).
- Premijos mokėjimai Tai yra neatšaukta grynųjų pinigų premijos dalis, kurią sumokėjote, norėdami gauti nuomos sutartį, kuri jums nebus grąžinta. Pavyzdžiui, jūs sumokėjote savininkui 5000 dolerių premiją, kad gautumėte 3 metų nuomos sutartį, o ne 5 metų nuomos sutartį.
- Patobulinimai ir patobulinimai Jūsų verslas galėjo pagerinti jūsų nuomojamą turtą, kurį negalėsite legaliai pašalinti. Dengta nuomos palūkanos apima neatšauktą mokėjimų, kuriuos atlikote patobulinimams, dalį. Tai neapima patobulinimų, kurie yra padengti pagal kitą draudimą.
- Iš anksto apmokėtas nuomos mokestis Tai yra neatšaukiama anksčiau sumokėta nuomos dalis, kuri jums nebus grąžinta. Pavyzdžiui, jūs sumokėjote trijų mėnesių nuomos sumą, kai išsinuomojote savo turtą.
Grynosios nuomos palūkanos
Pagal nuomos palūkanų normą draudimas yra išreikštas grynojo nuomos palūkanomis . Jei jūsų nuoma atšaukiama, labiausiai, kurią draudikas sumoka už nuostolius, yra jūsų grynoji nuomos palūkanos tuo metu, kai nuostolis įvyksta. Grynasis nuomos palūkanas sudaro du komponentai.
Nuomininkų nuomos palūkanos (TLI) Tai reiškia naudą, kurią gausite iš palankios nuomos per likusius mėnesius. Jūsų TLI yra dabartinė jūsų bendrosios išperkamosios nuomos palūkanų vertė . Jis apskaičiuojamas padauginus bendrąjį nuomos palūkanų normą pagal taikomą išperkamosios nuomos palūkanų koeficientą. Jūsų bendrosios nuomos palūkanos yra skirtumas tarp jūsų patalpų nuomos vertės ir kiekvieno mėnesio mokamo nuomos. Pavyzdžiui, tarkime, kad nuomos kaina yra 5000 JAV dolerių per mėnesį, o jūsų įmonė šiuo metu moka 3500 JAV dolerių. Jūsų bendrosios išperkamosios nuomos palūkanos yra 1,500 USD (5000 USD minus 3500 USD).
Nuomos palūkanų koeficientas nustatomas pagal lentelę, pridedamą prie jūsų politikos . Šie veiksniai skiriasi priklausomai nuo vyraujančios palūkanų normos ir likusių nuomos mėnesių. Pavyzdžiui, daroma prielaida, kad jūs turėjote 36 mėnesius savo nuomos. Jei dominuojanti palūkanų norma yra 5 procentai, nuomos palūkanų koeficientas yra 33,4213. Jūsų grynoji nuomos kaina yra 1500 $ X 33.4213 arba 50.132.
Mėnesio nuomos palūkanos (MLI) Mėnesio nuomos palūkanos atspindi jūsų mėnesines priemokų išmokų, patobulinimų ir pagerinimų bei išankstinio apmokėjimo nuomą. Šie elementai netaikomi, jei nesumokėjote premijos, atlikote patobulinimus arba sumokėjote iš anksto sumokėtą nuomos kainą. Jei norite apdrausti šias išlaidas, kiekvieno mėnesio nuomos palūkanos turi būti skaičiuojamos atskirai. Kiekvieno elemento atveju jūsų pradinė kaina yra padalinta iš mėnesio, kuris liko jūsų nuomojamuose skaičiuose, kai jūs padarėte išlaidas. Pavyzdžiui, tarkime, kad per šešis mėnesius į savo 36 mėnesių nuomos sutartį išleidžiate 25 000 USD už patobulinimus. Jūsų MLI yra $ 25,000 / 30 arba 833.
Neto nuomos palūkanos
Jūsų draudimo polise, nurodyta jūsų nuomojamo turto nuomos palūkanų normoje, yra jūsų nuomininkų palūkanų ir mėnesinių nuomos palūkanų suma jūsų politikos pradžios datoje. Pavyzdžiui, jei jūsų TLI yra 1,500 USD, o jūsų MLI yra 833 USD, jūsų pradinės palūkanos už namą yra 2 333 USD. Tai yra labiausiai, kurią jūsų draudikas sumoka pagal nuomos palūkanų normą, jei jūsų nuoma yra panaikinta jūsų politikos pradžios dieną.
Jūsų grynoji nuomos palūkanos mažėja kiekvieną mėnesį per visą jūsų politikos laikotarpį. Jei jūsų nuoma atšaukiama, labiausiai, kurią jūsų draudikas sumoka pagal nuomos palūkanų normą, yra jūsų grynoji nuomos palūkanos tuo metu, kai nuostolis įvyksta . Jūsų draudikas apskaičiuos jūsų grynojo nuomos palūkanas, pridėdamas:
- Jūsų bendrosios nuomos palūkanos, padaugintos iš lizingo palūkanų koeficiento per likusius jūsų nuomos laikotarpius žalos atsiradimo metu
- Jūsų mėnesinė nuomos palūkanos, padaugintos iš likusių jūsų nuomos mėnesių, kai nuostolis įvyksta