Jis taip pat gali būti apskaičiuojamas vėlesniais metais, atsižvelgiant į numatomą turto vertę, atėmus hipotekos balansą. Tai būtų dabartinė nuosavybės investicija, kurią turėtumėte turėti turtui, pakoreguotą dėl bet kokio vertės padidėjimo ir hipotekos išmokėjimo.
Kodėl verta įvertinti ROE ateinančiais metais?
Skirtingai nuo kai kurios kitos IG, Investicijų grąžos skaičiavimai, tai yra jūsų pasikeitusio numerio grąža. Grynieji pinigai, kuriuos jūs įtraukėte į pradinį mokėjimą, nepasikeitė, tačiau per metus kiti veiksniai daro, o jie keičia nuosavybės grąžą. Taip yra todėl, kad jūsų kapitalas pasikeičia. Pirma, pažvelkime į tai, kokia nauda jums priklauso nuomojant turtą:
- Paskolos mokėjimas: tęsdami hipotekos mokėjimus, mokate pagrindinę paskolos likučio sumą. Jūsų kapitalas didėja, nes jūs skolingas mažiau, palyginti su verte.
- Įvertinimas vertės: Jūsų namuose vertės laikui bėgant. Taigi, nors esate mažinęs tai, ką jūs skolingas, jūs taip pat padidinsite tai, ko verta. Skirtumas tarp šių dviejų auga; nuosavybė.
- Grynųjų pinigų srautas : kiekvieną mėnesį turėsite mokėti kelis pinigus, už nuomos mokestį sumokėtus pinigus, susijusius su hipotekos mokėjimu ir išlaidomis.
- Pajamų mokesčio santaupos: nusidėvėjimas yra didžiulė nauda. Kiekvienais metais nuo nuomos pajamų galite atskaityti struktūros vertės dalį kaip nusidėvėjimą. Jūs nieko neišleidžiate, tačiau atskaitymas yra toks pat kaip ir jūs.
Tai yra nuostabūs pranašumai, dėl kurių nekilnojamasis turtas yra daug geresnis už kitus investicinius turtus. Tačiau mes matome, kad yra keletas iš jų, kurie keičia mūsų nuosavybę, kuri nuolat auga. Pažvelkime į pavyzdį:
Jūs perkate nuomos namus už 100 000 dolerių, o 20 000 dolerių. Pirkimo metais pamatysite, kad jis yra vertas 100 000 USD, bet jūs tik skolingi 80 000 USD, nes jūs turite tą 20 000 USD įmoką kaip nuosavą kapitalą.
Tarkime, kad jūsų kasmetinis teigiamas grynųjų pinigų srautas yra 3600 USD arba 300 USD per mėnesį per hipoteką ir išlaidas. Taigi, mūsų ROE yra $ 3600 / $ 20.000, arba 0.18 = 18% grąžą nuosavybės. Jūs investicijų guru!
Dabar pakelkime dešimt metų. Jūs sumokėjote savo hipoteką, o namuose vertė, dabar verta 118 000 dolerių. Jūsų likutis dėl hipotekos sumažėjo nuo $ 80,000 iki $ 66,000. Dabar pažvelkite į jūsų nuosavybę. $ 118,000 - $ 66,000 = $ 52,000, jūsų naujas nuosavybė mūsų paprastame pavyzdyje. Dabar vėl atliksime ROE skaičiavimą. Jūs gaunate šiek tiek daugiau nuomos, todėl jūsų piniginis srautas dabar yra 4 400 USD per metus. 4 400 USD / 52 000 USD = 8,5% nuosavybės grąža.
Kas nutiko? Tai paprasta, nes padidėjus nuosavybei jūs tikrai negalėjote greitai padidinti nuomos mokesčių. Ar tai vis dar yra puiki investicija? Pažvelkite į tai, ką dabar galite padaryti su 52 000 USD. Gali būti laiko parduoti ir reinvestuoti.