9 dalykų, kuriuos turėtumėte žinoti
Nekilnojamojo turto investuotojai nori užsidirbti pinigų iš savo investicijų. Kai jūs einate parduoti savo turtą, turėsite sumokėti mokesčius už bet kokius jūsų pelnus. Tai yra, nebent jūs atliksite 1031 mainų. Čia yra devyni pagrindai, kuriuos turėtumėte žinoti.
Kas yra 1031 mainai?
1031 keitimas yra būdas parduoti turtą, nedelsdamas sumokėti mokesčius. Idėja yra tokia, kad jūs perkelsite bet kokį pranašumą įsigydami naują nuosavybę, leidžiančią atidėti mokestį, kol parduosite naują turtą, nebent atliksite kitą 1031 keitimąsi.
Kokius kriterijus turite susitikti?
Norint gauti 1031 mainų, turite įsigyti kitą investicinį turtą, kuris yra vienodas arba didesnis už jūsų dabartinį turtą. Norint nusipirkti naują turtą, privalote pasinaudoti ankstesnio turto pardavimo pelnu. Naujas turtas turi būti laikomas "panašios rūšies" investicija.
Kas yra tokia rūšis?
Panašiai natūra yra plati sąvoka, bet tai tiesiog reiškia, kad reikia pakeisti vienos rūšies investicijas panašaus tipo investicijomis. Nekilnojamojo turto investuotojams neturi būti to paties tipo turto, jis turi būti tik investicinis turtas. Pavyzdžiui, jei parduodate daugiabučio namo turtą, galite įsigyti bet kokio kito tipo nekilnojamojo turto, kuris laikomas investicija, tokia kaip kita daugiabutis, mažmeninė nuosavybė, būstas ar sklypas.
Kas gali atlikti 1031 mainų?
1031 keitimasis gali būti atliekamas su nuosavybe, kuri naudojama investicijoms ar verslui. Tai negalima padaryti su asmeninėmis rezidencijomis.
Kodėl tu darai 1031 mainų?
Pagrindinė 1031 mainų priežastis - atidėti mokestį už bet kokį kapitalo prieaugį parduodant turtą. Tai leidžia iš karto iškrauti turtą, kurio nebenorite pirkti, ir įsigyti kažką naujo su visa savo pelno suma, o ne pirmiausia mokėti mokesčius už pelną, o tada panaudoti viską, kas liko pirkti turtą.
Tai suteikia jums daugiau perkamąją galią.
Kas valdo pinigus iki pirkimo?
Kaip 1031 mainų dalį, jūs negalite asmeniškai laikyti jokių pinigų iš pirmojo turto pardavimo. Pasak IRS, šie pinigai turi būti laikomi kvalifikuotu tarpininku, kol jis bus naudojamas perkant naują turtą.
Kvalifikuoto tarpininko pavyzdys būtų pavadinimo agentas, kuris dalyvauja priskiriant ir perleidžiant nuosavybės teises iš senojo turto ir priskiriant ir perleidžiant nuosavybės teisę į naują nuosavybę. Norėdami suprasti išsamią apibrėžimą, ką IRS laiko kvalifikuotu tarpininku, žr. Iždo taisyklių § 1.1031 (k) -1 (g) (4).
Kaip ilgai reikia atlikti 1031 mainų?
Vienas iš 1031 keitimo sugadinimo yra tai, kad jūs neturite laiko identifikuoti ir uždaryti pakeitimo nuosavybę.
- 45 dienų
Per 1031 keitimą turite 45 dienų identifikavimo laikotarpį. Per 45 dienas nuo dabartinės nuosavybės pardavimo turite identifikuoti turtą ar savybes, kurias norite įsigyti per keitimą.
- 180 dienų
Turite 180 dienų nuo dabartinės nuosavybės pardavimo, kad uždarytumėte pakeistą turtą ar nuosavybes.
Pakeičiamo turto identifikavimo taisyklės
- Padėkite tai rašydami
Norėdami, kad nuosavybė būtų laikoma pakaitine nuosavybe, privalote raštu identifikuoti turtą ar nuosavybes iki 45 dienos pabaigos.
Turite pateikti fizinį turto aprašymą, teisinį turto aprašymą ir nuosavybės adresą.
Jūs turite pasirašyti šį dokumentą. Paprastai jis tiekiamas tame pačiam asmeniui, kvalifikuotam tarpininkui, kuris turi pirmojo turto pelną. Jis taip pat gali būti pristatytas pakaitinio turto pardavėjui, deponavimo agentui ar kitam asmeniui, kuris dalyvauja mainų procese.
- Kiek?
Yra keletas variantų, kai reikia nustatyti pakaitinę nuosavybę.
1. Trys nuosavybės taisyklės. Galite nustatyti maksimalias tris galimas pakeitimo savybes. Šiuo atveju nesvarbu, kokia yra nekilnojamojo turto rinkos vertė.
2.Tvartos šimto procentų taisyklė. Pagal šį metodą nėra daugybės savybių, kurias galite identifikuoti. Vietoj to, jūsų identifikuojamų savybių bendra tikroji rinkos vertė negali būti didesnė kaip 200 procentų nekilnojamojo turto rinkos vertės, kurią jūs pardavėte pardavimo metu.
Kiek kartų galite padaryti 1031 mainų?
IRS nenustato 1031 apsikeitimo, kurį asmuo gali padaryti, skaičiaus apribojimas. Tol, kol parduosite turtą ir tada reinvestuosite pelną iš šio turto į kitą panašią investiciją, galite atlikti 1031 mainų ir atmesti bet kokias mokesčių pasekmes.
Tačiau, jei atliksite daugybę 1031 mainų, galite tapti prekybos atstovu, o jūsų nuosavybės būtų laikomos daugiau kaip atsargomis, kuriomis prekiaujama. Tokiu atveju turėtumėte įrodyti, kad naudojate šias savybes kaip investicijas, kad galėtumėte tęsti 1031 mainus.