Susan Dawson, "Waltz", "Palmer" ir "Dawson" LLC partneris, aptaria klausimus, kuriuos turėtumėte užduoti sau prieš pasirašydami komercinę nuomos sutartį.
1. Ar aš perskaičiau ir supratau visą nuomą?
Taip, jums reikia jį perskaityti.
Žinau, tai yra labai ilgas (ir susiduria su tuo, ne labai įdomu) dokumentas, bet jūs turite žinoti, kas tai yra.
Patikrinkite terminus. Negalima manyti, kad jie tai teisė. Įsitikinkite, kad patikrinote pradžios datą, pabaigos datą, nuomos kainą, nuomos padidėjimą ir kitas specialias sąlygas, dėl kurių susitarėte. Be to, įsitikinkite, kad žinote, ką privalote daryti.
Kas yra nuomotojas, įpareigotas daryti? Ar galite ją nutraukti? Įsitikinkite, kad žinote, į ką įeinate.
2. Ar galėčiau derėtis dėl geriausio sandorio?
Tiesiog todėl, kad jie davė jums nuomą, nereiškia, kad jūsų derybos baigėsi. Daugelis nuomos sąlygų vis dar yra apyvartinės. Kai skaitote, pateikite sąrašą visų nuostatų, kurios jums nepatinka, ir atsiųskite ją savo savininkui. Jūs galite nustebinti, kiek jie nori pasikeisti.
3. Ar turiu savo verslo struktūrą?
Jei norite, kad būtų apsaugotas įmonės korpusas , įsitikinkite, kad jis yra vietoje.
Būkite tikri, kad prieš pasirašydami savo vardu pateikė valstybės sekretoriui pateiktus įstatus dėl korporacijos ar organizacijos straipsnių (kai kurios valstybės vadina šiuos dokumentų sertifikatus).
4. Ar aš suprantu nuomos terminiją?
Pavyzdžiui, daugumoje nuomos sutarčių naudojamas terminas "CAM", kuris reiškia "Bendrosios patalpos priežiūra".
Jums turėtų būti paskirta procentinė CAM, už kurią esate atsakinga, atsižvelgiant į nuomojamo pastato procentinę dalį.
Įsitikinkite, kad procentas yra pagrįstas pastato dydžiu ir nesikeičia atsižvelgiant į tai, kiek pastato yra nuomojama.
5. Ar maniau, kad prašau leisti CAM Stop?
Daugelis šių dienų nuomojamų yra "trigubas neto" (tai reiškia, kad jūs mokate nuomos kainą, taip pat savo proporcingą CAM dalį ir turto mokesčius už turtą).
Galite paprašyti nuomotojo CAM Stop lizingo, o tai reiškia, kad jūs mokate tik už padidėjusį CAM mokesčius ir turto mokesčius virš savo pradinių nuomos metų (dažnai vadinamą "baziniais metais").
Nors savininkas gali padidinti savo bazinę nuomos normą, už nuomą reikia daug "paslapties mokesčio". Arba prašykite CAM viršutinės ribos, kad ji negalėtų didėti daugiau nei tam tikras sutartas procentas.
6. Ar perskaičiau CAM apibrėžimą?
Tai turbūt yra vienas iš painiaspastingesnes nuomos skyriai, ir jus nustebins tai, kiek jūs mokate. Patikrinkite, ar nesumokėjote už dalykus, susijusius su nuomotojo rinkodaros pastangomis ar teisiniais mokesčiais, susijusiais su derybomis dėl kitų nuomos sutarčių.
Kiti dalykai, kuriuos galbūt norėsite patraukti, yra administravimo mokesčiai, kurie sudaro daugiau kaip 3 proc., Už nuomotojo darbuotojams mokamas išmokas, kitų nuomojamų vienetų įsigijimo išlaidas.
Sužinokite daugiau apie derybų dėl CAM sąlygas.
7. Kokia mano atsakomybė už kapitalo išlaidas?
" Kapitalo išlaidos ", kai jos naudojamos komercinėje nuomos sutartyje, paprastai yra susijusios su pagrindinėmis struktūrinėmis išlaidomis, ty stogu, fondais, šildymo ir oro kondicionavimo sistemomis (šildymas, ventiliacija, oro kondicionavimas) ir kitais esminiais remontais / keitimais.
Kas yra "standartas", jis skiriasi nuo miesto į miestą ir nuosavybės į nuosavybę, tačiau aš paprastai konsultuoju klientus prieš pasirašant nuomos sutartį, kuri nuomininkui pakeičia šių remonto ar pakeitimo išlaidų naštą. Jei jūsų nuomotojas reikalauja sumokėti už šias išlaidas, yra kompromisų.
Pavyzdžiui, jei nuomos sutartyje teigiama, kad esate atsakingas už šildymo ir oro kondicionavimo sistemų remontą ir pakeitimą, pasiūlykite nuomotojui, kad jis "pakeis" ir kad jūsų remonto įsipareigojimas apsiriboja techninės priežiūros sutartimi, galbūt du kartus per metus ir kad esate atsakingas už visas bendras remontas iki tam tikros didžiausios metinės sumos.
8. Ar nuoma yra priskiriama ?
Patikrinkite, ar savininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį tuo atveju, jei prašote užduoties; tai yra kažkas, kas gali nuoma, jei parduosite verslą. Daugeliui įmonių jūsų vieta yra didelė jo vertė.
Jei nuomotojas turi teisę nutraukti nuomos sutartį, kai jūs prašote perdavimo, tai gali užmušti jūsų pardavimą. Paklauskite savininko, kad ši nuostata būtų pašalinta arba leistina ją pakeisti, todėl ji netaikoma parduodant savo verslą. Supraskite, kad nuomotojas vis tiek nori teisę atmesti paskyrimą, jei naujas nuomininkas nėra finansiškai priimtinas.
9. Ar man reikės asmeninės garantijos ?
Jei galite išsisukti pasirašydami nuomos sutartį be asmeninės garantijos, jums labai pasisekė. Daugelis namų savininkų šiomis dienomis nebus pasirašyti, nebent jūs asmeniškai garantuosite nuomą. Bet garantijos yra apyvartos.
Apsvarstykite galimybę suteikti garantiją tik už dalį nuomos sutarties, sakykite pusę. Arba derėtis dėl garanto, kuris trunka tik nuo 6 iki 12 mėnesių nuo sutarties nutraukimo, o ne likusio nuomos laikotarpio.
10. Ar esu realus?
Jei jūsų nuoma sudaro 3% didesnio turto, nuomotojas bus daug mažai tikėtina, kad derės su jumis, nei jei jūsų erdvė yra 25% ar daugiau. Norėdami iš tikrųjų suprasti, kokie dalykai yra svarbūs deryboms, apsvarstykite galimybę samdyti advokatą, kad galėtumėte peržiūrėti dokumentą ir padėti jums derybose.
Jūsų nuoma gali atrodyti neįtikėtinai vienpusė ir sudėtinga, tačiau yra keletas labai svarbių priežasčių daugeliui šių nuostatų, ir advokatas gali padėti jums nuspręsti, kada sumažinti ir valdyti, ir kai rizika yra verta.
Daugiau informacijos
Verslo vietos nustatymas ir išperkamoji nuoma