Skirtingai nuo didmeninės prekybos maisto produktais, nekilnojamasis turtas yra mažas pridėtinės išlaidos ir didelis pelnas.
Nekilnojamojo turto didmeninė prekyba straipsniais ir knygomis yra tiek geros, tiek blogos aprėpties. Pirmiausia pažvelkime į bendrą apibrėžimą: Nekilnojamojo turto didmeninė prekyba užima poziciją tarp pardavėjo ir pirkėjo ir nauda gaunama nedelsiant perparduodant nekilnojamąjį turtą be reikšmingos reabilitacijos ar nuosavybės laiko.
Tai mano apibrėžimas, bet mano nuomone, mano didelis laisvai samdomas rašymo darbas yra vaiduoklis rašytojui investicijoms į nekilnojamąjį turtą "guru". Galėtum tai pavadinti "prakeiktas", bet didmeninė prekyba, atrodo, prideda šiek tiek profesionalumo.
Priešingai nei kitose didmeninėse parduotuvėse įvairiose pramonės šakose, tai yra labai maža pridėtinė ir didelė pelno marža. Jūs neturite:
- sandėliavimo patalpų nuoma ir priežiūra.
- biuro patalpa, skirta valdyti ir parduoti.
- darbuotojai tvarkyti atsargas.
- sunkvežimiai pervežti atsargas.
- apdrausti visus anksčiau nurodytus dalykus.
- būtinybė pirkti iš gamintojų prieš parduodant.
Šios pridėtinės išlaidos yra didelės, o didžioji dalis didmenininkų turi pelną labai mažuose vienoduose skaitmenyse. Kita vertus, nekilnojamojo turto didmenininkas:
- gali dirbti iš savo virtuvės stalo.
- nereikia nieko sandėliuoti.
- nereikia darbuotojų ar draudimo jiems ar paslaugoms.
- gali valdyti didelės vertės turtą su santykinai mažais pinigais iš kišenės.
Kas jūsų klientas yra didmeninė prekyba nekilnojamuoju turtu?
Prieš kada tyrinėjate nekilnojamąjį turtą, kurį norite įsigyti ar valdyti, jums reikia pirkėjų. Tai vadinama pirkėjų sąrašo sudarymu, ir tai labai svarbu jūsų sėkmei.
Jūsų pagrindiniai klientai yra kiti investuotojai, arba nuomojamų nekilnojamojo turto pirkėjai, arba investuotojai. Vartotojus galite parduoti mažmeninėje prekyboje, bet tai yra rizikingesni ir brangesni dėl rinkodaros ir komisinių išlaidų.
Turite kurti pirkėjų sąrašą palaikydami ryšius su kitais investuotojais. Jūs galite prisijungti prie investicijų į nekilnojamąjį turtą klubų, kad juos patenkintų.
Galite reklamuoti juos, vykdydami nekilnojamojo turto pardavimo skelbimus laikraščiuose ir "Craigslist". Iš esmės, jūs turite susitikti kuo daugiau nekilnojamojo turto investuotojų, ir jūs turite išsaugoti duomenų bazę ar failą, nurodydami bent šią informaciją apie kiekvieną:
- jų apylinkės.
- jų pagrindinis interesas; ar jie ketina sureguliuoti ir apversti ar jie perka nuomos savybes?
- jų kainų intervalas ir pelno tikslai; kitaip tariant, ką jie mokės už namus?
Nejunkite ir ieškokite savybių ar vykdykite rinkodarą, kol jūsų pirkėjų sąraše turite bent keletą aktyvių investuotojų. Jūs nenorėsite įsipareigoti nuosavybės be pagrįstos perspektyvos greitai jį parduoti.
Kokie yra jūsų šaltiniai, susiję su nekilnojamojo turto didmenine prekyba?
Kai jūsų sąraše esate pirkėjai, atėjo laikas išeiti ir rasti savybes, kurios padės jums gauti didmenininko pelną. Tai galėtų būti:
- akredityvas.
- savininkas užėmė pre-foreclosures.
- savininkas užsiima sunkių pardavėjų.
- atsisakyta išankstinio turto išpirkimo.
- vyriausybės aukcionai foreclosures.
Skolų išieškojimą lengva rasti per uždarymo svetaines ir kitus šaltinius, kurie skelbia uždarymo turto sąrašus. Savininko okupuotoms savybėms paprastai reikia rinkodaros. Nekilnojamojo turto didmeninės prekybos metodai apima:
- banditai ženklai.
- laikraščių skelbimai.
- Craigslist skelbimai.
- didmeninės prekybos svetainė.
- didmeninių investuotojų dienoraščiai.
- socialinių svetainių rinkodara.
- santykiai su nekilnojamojo turto agentais ir hipotekos brokeriais.
Kai nustatote nuosavybę, kuri gali būti tinkama vienam iš jūsų pirkėjų, kitą numerį paleisdami ir rūpestingumą. Turėsite būti labai atsargūs, kad padengtumėte visas savo išlaidas, taip pat gana artima idėja, ką jūsų pirkėjas turės už išlaidas, ypač "fix & flip deal". Kitaip tariant, jums reikia išsiaiškinti, ką turtas vertas dabartinėje rinkoje, tada atimkite šiuos elementus, kad pamatytumėte, ką galite sumokėti už tai:
- pageidaujama nuolaida pirkėjui verti.
- nuoma, kurią galima sumokėti, jei jūsų pirkėjas yra nuomos turto investuotojas.
- Reabilitacijos išlaidos, jei jūsų pirkėjas yra "fix & flip" investuotojas.
- jūsų išlaidas, kad gautumėte ją į uždarymo stalą.
- Jūsų pageidaujamas pelnas.
Jei paleisite visus numerius ir pamatysite, kad šį turtą galima greitai iš naujo parduoti vienam iš jūsų sąraše esančių pirkėjų, laikas jį pasirašyti pirkti arba užblokuoti valdymą vienu iš dviejų būdų:
- Sandorio sutartis - Jūs pasirašote sandorį su pardavėju, kuris leidžia jums "priskirti pirkimo teises ir pareigas kitam (galiausiai jūsų pirkėjui). Jums reikės šiek tiek rimtų pinigų, tačiau šis metodas neturės jokio papildomo finansavimo. Jūs einate į savo pirkėją ir atlikite savo teisių suteikimą už kainą, kuri apima jūsų pelną. Jūsų pirkėjas perima ir uždeda jį.
- Jūs sutinkate pirkti - Jūs iš tikrųjų pasirašote sandorį, norėdami pirkti turtą. Tam reikės dviejų uždarymų: vieną jūsų pirkimui ir kitą kartą, kai jūsų pirkėjas pirkimo iš jūsų. Jums reikės didžiulių pinigų, o jums reikės operacijos finansavimo sumokėti už namą ir surinkti jų mokestį ir kompensaciją nuo antrojo uždarymo.
Tai, be abejo, yra proceso apžvalga, tačiau ji turėtų padėti tiems, kurie domisi didmenine prekyba nekilnojamuoju turtu, pasinaudoti kitomis nuorodomis ir sužinoti daugiau.