Strategijos investuoti į nekilnojamąjį turtą be grynųjų pinigų
Yra strategijos nekilnojamojo turto investuoti be grynųjų pinigų.
Galite pradėti tiek, kiek kainuoja keli šimtai vizitinių kortelių. Tai nėra straipsnis apie "lengvas pinigus". Nors yra būdų, kaip pradėti nekilnojamojo turto investuoti tik su savo noru ir kai legwork, tai nėra lengva, tačiau per trumpą laiką jis gali tapti pinigais kišenėje.
Visur yra gurių visur, televizoriuose, spausdintuose ir internete, kurie moko visus šiuos metodus. Jūs galite daug išmokti iš nekilnojamojo turto investicijų svetainių, tačiau būkite atsargus, kad mokėtumėte už labai brangų kursą ar mokymą. Kiti išmoko sunkų kelią, kad, nesvarbu, kiek instruktorius jus pažįsta ir moko, jums vis tiek reikia išeiti ir jį įgyvendinti. Kai kurie metodai, kurie leis jums užsidirbti pinigų iš nekilnojamojo turto be pinigų, norint pradėti, yra:
- Paukščių Dogging
- Asignavimai
- Nuomos parinktys
- Sumuštinių nuoma
- "Atgal į atgal" uždarymas
Čia pateikiama šių metodų apžvalga, kaip jie veikia ir kaip kai kurie nekilnojamojo turto investuotojai juos naudoja grynuosius pinigus anksti savo investicinėse įmonėse.
Paukščių Dogging
Prieš galime išties vertinti vertę, kurią paukščių šuo gali suteikti nekilnojamojo turto investuotojams, pažvelkime, kas yra šie investuotojai. Pirmas dalykas, kuris ateina į galvą, yra "plytelė", pirkti namuose, juos sureguliuoti ir greitai parduoti už pelną.
Tada yra ilgalaikis investuotojas, kuris perka namus kaip nuomos savybes, realizuodamas pinigų srautą ir laikui bėgant.
Bet kuri iš šių nekilnojamojo turto investicijų strategijų gali būti labai pelninga. Kokia strategija, kurią investuotojai pasirenka, yra jų tikslai, temperamentas ir tolerancija rizikuoti.
Yra daug daugiau iš šių investuotojų, nei dauguma žmonių mano, ypač ilgalaikių nuomos investuotojų. Kas jie tokie? Tik keli yra aukšto profilio tipo, kurį matote televizoriuje. Didžioji dauguma yra žmonės, kuriuos matote kiekvieną dieną. Jie gali turėti dar vieną sėkmingą verslą ir turėti pinigų, kuriuos jie nori investuoti į nekilnojamąjį turtą.
Reikia daug laiko skirti savo verslo veiklai, ir jie linkę remtis tradiciniais ištekliais, pavyzdžiui, nekilnojamojo turto agentais, kad padėtų jiems rasti investicinio turto sandorius. Paprastai jie moka daugiau už šias operacijas, nes nekilnojamojo turto agentai dirba iš kelių rinkinių paslaugų sąrašo ( MLS ) inventoriaus. Dėl kainų nėra daug lankstumo, ypač su sandorio komisiniais.
Daugelis iš šių investuotojų perka keletą savybių. Kokia būtų jų reakcija, jei su jais susisiektų asmuo, kuris sakė, kad gali pasiūlyti jiems pirkti būstą nuo 10% iki 40% mažiau nei tuo metu, kai jie perka? Atsakymas yra paprastas, nes juo siekiama užsidirbti pinigų.
Kuo mažiau jie moka už namus, tuo geresnė jų investicijų grąža (IG) iš pinigų srautų, ir kuo anksčiau jie turi užstatą.
Jie norės, kad šis asmuo pateiktų jiems pasiūlymus. Šis asmuo yra žinomas kaip paukščio šuo. Tai šiek tiek panašus į didmenininką.
Per darbą, mokslinius tyrimus ir tyrimus paukščių šuo randa namų savininkus, kuriems reikia parduoti ir neturintiems arba namų savininkams su hipotekos sunkumais ar akredituotų akcijų, kol jie nėra įtraukti į sąrašą. Tai paukščiai, ir jam nereikia grynųjų pinigų pradėti, tik keli vizitinės kortelės ir daug pastangų. Tačiau tai gali padaryti nekilnojamąjį turtą investuoti į verslą vidutiniam asmeniui, turinčiam per daug skolų ir nėra daug pinigų.
Jie iš ten ieško namų, nekilnojamojo turto agentai nėra sąraše. Tiesą sakant, kai kurie paukščių šunys turi nekilnojamojo turto agentų, maitinančių juos, kai nelaimingas namų savininkas negalėjo parduoti. Paukščių šuo investuotojams teikia pelningas investicijas, o mokesčiai gali būti nuo 2000 iki 10 000 USD už sandorį, kai jis uždaromas.
Asignavimai
Kitas būdas uždirbti pinigus į nekilnojamąjį turtą, investuojant nenaudojant jokių savo lėšų, yra panaudoti užduotis. Tai nėra sudėtingas procesas, tačiau reikalaujama, kad jūsų pirkėjas būtų atsidūręs prieš įsileidžiant į pirkimo sutartį. Jūs ketinate iš tikrųjų padaryti savo sandorį su pardavėju ir parašyti pirkimo sutartį. Sutartyje bus nurodyta, kad Pirkėjas yra "Jūsų vardas ir (arba) priskyrimas".
Tai leidžia jums priskirti sutartį kieno nors kitam pirkėjui be jokio tolesnio pardavėjo sutikimo. Jie turi būti grynųjų pinigų pirkėjas, tačiau tai paprastai būna tada, kai atliekate tokius sandorius. Pardavėjui bus pranešta, kad jūsų pirkėjas dabar yra pirkėjas ir kad sandoris veiks taip, kaip įprasta pagal pirkimo sutarties sąlygas.
Kitas dalykas, kai priskiriate sandorius, yra didelis pinigų įnašas, kurį jūs pateikiate pardavėjui. Šie pinigai yra atidedami į uždarąją patalpą tvarkančios įmonės pavadinimą, ir jūs negausite šios sumos grąžinimo. Jis bus perduotas jūsų pirkėjui. Taigi, jūs norėsite išlaikyti šią sumą kaip įmanoma mažesnę, nes dar yra tam tikros rizikos, kad sandoris nebus uždarytas.
Jei reguliariai dirbsite su investuotojų pirkėjais, galbūt galėsite gauti savo mokestį, kai atliksite sutarties priskyrimą jiems ir neturėsite palaukti, kol bus uždaryta. Tačiau jums gali būti sumokėta, kai sandoris bus uždarytas. Žinoma, jei esate gerai suderintas su tam tikrais pirkėjais ir galite apibūdinti sandorį su jais ir gauti žodinį įsipareigojimą, jūs taip pat galėsite gauti rimtus pinigus į priekį, prieš užsirašydami namuose.
Nuomos parinktys
Pagrindinės nuomos pasirinkimo strategijos sudedamosios dalys yra nuoma su mėnesiniais nuomos mokėjimais ir galimybė įsigyti turtą nuomos laikotarpio pabaigoje. Pabėkime pavyzdį, kad pademonstruotume, kaip jis veikia. Jūs esate investuotojas, kuris nori turėti namą kaip nuomos turtą, bet jūs nesate pakankamai grynųjų pinigų už įmoką. Jūs netgi galite turėti kredito balą, dėl kurio paskolos būtų per brangu.
Per rinkodarą su banditiniais ženklais, laikraščių ir "Craigslist" skelbimais arba tiesiog "žodžiu į atvirą", galite rasti labai motyvuotą namų savininką, kuris negalėjo parduoti savo namų. Pažvelkime į hipotetinį pavyzdį. Tarkime, kad namų savininkai turėjo buveinę išvardyti, bet negalėjo parduoti.
Namuose yra verta 100 000 USD dabartinėje rinkoje, jų būsto paskolos yra 70 000 JAV dolerių, o jų mokėjimai yra 525 USD per mėnesį su mokesčiais ir draudimu. Vienas sutuoktinis buvo atleistas iš savo darbo, o kitas - geriau, todėl jiems reikia greitai judėti. Štai ką daro mūsų investuotojai:
- Pasiūlymai išsinuomoti namus 3 metams, kai nuomos mokesčiai lygūs jų namų mokėjimams.
- Suteikia jiems 1500 JAV dolerių kaip negrąžinamą lizingo parinktį, kad gautų teisę, bet ne įpareigojimą įsigyti būstą pabaigoje nuomos už 80 000 USD.
- Verbaliniu susitarimu investuotojas naudoja rinkodaros ar kitus metodus, norėdamas išsinuomoti nuomininką namuose, kuris nori sumokėti 750 JAV dolerių per mėnesį, kad jį nuomotų. Jie pasirašys bent vienerių metų nuomos sutartį.
- Per 3 metų nuomos laikotarpį, mokesčiai ir draudimas išliks / yra, o mokėjimo sąlyginis indėlis bus apmokamas už šiuos daiktus.
- Pinigai iš: 525 x 3 už pirmąjį ir paskutinį mėnesį nuomos mokėjimus ir užstatą = $ 1,575 + $ 1,500 už nuomos pasirinkimo mokestį = $ 3,075.
- Pinigai į: $ 750 x 3 už pirmą, paskutinį ir užstatą = $ 2,250.
Tai blogiausia situacija pinigais, o investuotojas iš kišenės siekia 825 dolerius. Tačiau jie galėjo geriau derėtis su pardavėju, atidėti saugojimo užmokestį arba visiškai nutraukti sutartį, sumažindami sumą, kurią jie galėtų išsikraustyti iš maždaug 300 dolerių.
Tai nėra blogai kontroliuoti šį namą ir užrakinti pelningą pirkimą pabaigoje. Tai jau verta daugiau nei kaina, kurią reikia sumokėti, ir greičiausiai įvertins per 3 metų nuomos laikotarpį. Pinigų srautas $ 250 per mėnesį sudarys 9 000 JAV dolerių per 3 metų laikotarpį. Taigi, net jei investuotojai nesinaudoja savo galimybe pirkti namus, jie pelnė gerą pelną, atsižvelgdami į nedidelę pinigų sumą, kurią jie investavo.
Sumuštinių nuoma
Sumuštinių nuoma yra tokia pati, kaip nurodoma pavadinime: du išperkamosios nuomos variantai su investuotoja viduryje. Esant tokiai situacijai, investuotojas nori turėti galimybę įsigyti turtą su nuolaida nuomos laikotarpio pabaigoje, ir jie nori rasti nuomininką, kuris nori įsigyti būstą, bet negali dėl kredito problemų ar trūkumo grynaisiais pinigais už pirmąją įmoką. Dauguma šioje situacijoje esančių žmonių, kurie nori priklausyti, džiaugiasi galėdami rasti tinkamą būstą, kuria jie gali nusipirkti, pasinaudodami nuomos galimybe, turėdami laiko pagerinti savo kreditą ir gauti pradinį mokestį kartu.
Mes ketiname naudoti ankstesnį pavyzdį, tačiau vietoje nuolatinio nuomininko investuotojas randa ką nors, kas nori išnuomoti ar pirkti namus. Visi skaičiai yra vienodi, išskyrus tuos atvejus, kai nuomininko pirkėjas nori turėti namus pasibaigus 3 metų trukmės sutartinei nuomos laikotarpiui.
Nuomininko pirkėjas dabar ne tik sumoka pirmąjį, paskolą ir indėlį iš anksto, bet ir nuomą dėl negrąžinamo mokesčio už teisę pirkti namą nuomos pabaigoje. Be to, nuomininko pirkėjas sutinka, kad jei jie įsigys namus, kaina bus 110 000 USD. Dabar investuotoja pinigų srautai atrodo taip:
- Tas pats 3,075 USD, kuris išeina pardavėjui už pirmąją nuomos sutartį.
- $ 750 x 3 = $ 2,250 + $ 1,500 nuomos pasirinkimo sandorio mokėjimas iš pirkėjo nuomininkas ateina = $ 3,750.
- Investuotojas taip pat galėjo prašyti didesnio nuomos pasirinkimo mokėjimo, bet buvo patenkintas 675 USD teigiamu pinigų srautu, kai abu sandoriai buvo pasirašyti.
- Pardavėjas padengia 675 USD iš anksto, 250 LTL per mėnesį už 34 likusius mėnesius (pirmas / paskutinis mokamas) ir 30 000 JAV dolerių bendrasis pelnas parduodant namuose už 110 000 USD, bet mokant tik 80 000 USD.
- Bendrasis investuotojo pelnas yra 39 175 JAV dolerių, o jų investuotos lėšos yra lygios nuliui.
Kitas šios strategijos privalumas yra tas, kad nuomininko pirkėjas tikisi įsigyti namus ir geriau pasirūpins tuo. Tiesą sakant, kai kurie investuotojai derasi dėl nuomos sutarčių, dėl kurių nuomininkas sumoka pirmuosius 100 ar daugiau už bet kokius remonto darbus. Kadangi draudimas ir mokesčiai mokami pradiniame hipotekos mokėjime, išlaidos yra minimalios.
Jei investuotojas nori padengti visas bazes, jie gali tiesiogiai sumokėti hipotekos mokėjimus, neleidžiant pardavėjui patekti į tokią padėtį, kuriai jie vis tiek gali būti neįvykdyti. Nuomos pasirinkimo sandoriai ir sumuštinių nuoma yra strategijos, kurias dažnai naudoja nekilnojamojo turto investuotojai, kad galėtų pridėti savo portfelio savybių ir kas mėnesį sukurti pinigų srautus.
"Atgal į atgal" uždarymas
Būsto ir hipotekų netvarka, kuri pradėjo plisti 2007 m., Sukėlė daug pokyčių skolinimo ir nekilnojamojo turto sandorių versle. Pavadinančios įmonės, kurios anksčiau naudojosi dvigubomis uždarymo paslaugomis ir finansavo vieną sandorį su kitomis lėšomis, dabar beveik niekur nėra. Tačiau yra būdas didmeninės prekybos ir apversti savybes su atgal į atgal uždarymo, nenaudojant savo pinigų.
Žinoma, pirmasis reikalavimas yra tas, kad jūs turite pelningą didmeninių sandorių sudarymo sandorį. Turite įsigyti pirmąjį nekilnojamąjį turtą už tinkamą kainą ir pasiruošę investuotojui nusipirkti jį iš gero pelno. Pelnas turi būti pakankamas, kad padengtumėte mokestį, kuris bus reikalingas, kad galėtumėte panaudoti kitų žmonių pinigus pirmojo sandorio uždarymui, kad galėtumėte uždaryti antrąjį pardavimą savo investuotojui.
Transakcinis finansavimas yra labai trumpalaikės paskolos, skirtos vienam sandoriui finansuoti, tolesnės uždarymo procesas siekiant parduoti turtą tą pačią dieną arba paprastai per 24 valandas. Sandorio skolintojas sumoka lėšas su pavadinimu, kurio reikia norint užbaigti pirmąjį sandorį.
Kai šis sandoris užsidaro, jūs pereinate prie antrojo sandorio, kuris paprastai yra numatytas tiesiai už jo. Šio sandorio baigiamoji ataskaita atspindi mokėtiną sandorio skolintoją už sumą, kurią jie paskolino pirmajam sandoriui, pridėjus jų mokestį. Paprastai tai yra mažiausiai 2,500 USD ir taip pat gali būti pagrįsta paskolintų sumų procentine dalimi. Jūs gaunate pusiausvyrą ir savo pelną.