Nekilnojamojo turto investuotojai, jei jie yra finansiškai naudingi, gali įsigyti turimą hipoteką iš pardavėjo įsigyjant investicinį turtą. Kai tai bus padaryta, yra reikalinga palūkanų norma.
Kadangi hipotekos palūkanos yra sumokėtos įsiskolinimu, pardavėjas skolininkui turės sumokėti palūkanų "iki arba iki" pabaigos datą, nes pirkėjas sumokės palūkanas už kitą mokėjimą po uždarymo.
Kaip ir daugelyje proracijų, turėsime žinoti iš pirkimo sutarties, ar mes būsime proruojami ar uždarydami.
- 1. Apskaičiuokite dienų palūkanų, kurias pardavėjas skolina pirkėjui.
- 2. Nustatykite dienos palūkanų sumą.
- 3. Padauginkite dienų skaičių pagal sumą / dieną.
Paimkime pro-racioną. Liepos 16 d. Nekilnojamojo turto investuotojas uždirba nuomos turtą. Būsto paskolos likutis yra 257,505 USD, o palūkanų norma - 6,75%, o mes naudojame 365 dienų kalendorinius metus. Mes proruojame "iki" uždarymo dieną. Tai reiškia, kad pardavėjas moka už palūkanų uždarymo dieną.
- 1. Dienos pardavėjas skolingas pirkėjui yra 16 - liepos 1 d. Iki 16 d.
- 2. $ 257,505 X .0675 = $ 17381,59 padalinta į 365 dienas = $ 47,62 per dieną
- 3. $ 47.62 / day interest X 16 days = $ 761.92 nuo pardavėjo iki pirkėjo
Tai būtų DEBIT Pardavėjui ir KREDITAS Pirkėjui.
Apie "Prorating" nekilnojamojo turto sandorius
Nuosavybės hipotekos susidomėjimas prielaidomis iš tikrųjų nėra tokia bendra, nes hipotekos prielaidos nėra įprastos.
Pasibaigus pareiškimui, gyvenamojoje ar komercinėje, yra keletas dalykų, kuriems reikalingas lėšų provertinimas, siekiant užtikrinti, kad pirkėjas ir pardavėjas mokėtų savo kainą pagal galutinę datą.
Turto mokesčiai
Turto mokesčiai mokami įsiskolinimams, ty praėjusiais metais. Tikriausiai labiausiai paplitęs nekilnojamojo turto mokestis, nes mokesčiai paprastai mokami kasmet, o ne kas mėnesį.
Be to, jei yra hipoteka, gali būti, kad mokesčiai bus renkami kas mėnesį, kad įsitikintumėte, jog metinė mokėtina suma gali būti padengta gavus. Atsižvelgiant į uždarymo datą, pirkėjas gaus kreditą už mokesčio sumą, kuri turi būti mokama nuo tos dienos iki mokestinių metų pradžios. Tada jie sumokės visą mokestinę sąskaitą laiku. Pardavėjas faktiškai mokės savo metų mokesčių dalį pirkėjui, kuris vėliau bus naudojamas mokesčių metu.
Turto draudimas
Pirkėjas bus atsakingas už draudimą nuo uždarymo dienos. Pardavėjas gali iš anksto sumokėti tam tikrą draudimą, todėl gautų kreditą už bet kurią sumą, kurią jie sumokėjo, neskaitant uždarymo dienos.
Nuoma
Tai dažniau būna būsto ir daugiabučių namų versluose, tačiau taip pat nuomojami vienos šeimos namai. Uždarymas turėtų būti paskutinę mėnesio dieną, kad būtų išvengta rentabilumo reikalavimo. Jei uždarytas, pavyzdžiui, mėnesio viduryje, pardavėjas jau surinks nuomą visą mėnesį. Pirkėjas gaus kreditą už nuomą nuo vidurio iki mėnesio pabaigos.
Komercinė erdvė sudėtingesnė
Komercinių nuomos sutarčių struktūra yra skirtinga. Kai kurie nuomininkai moka dalį ar net visus mokesčius ir kitas veiklos išlaidas.
Bet kuri iš jų gali reikalauti, kad būtų prilyginta reitingui, o mažmeniniam biurų kompleksui ar prekybos centrui - tai reikės atlikti skaičiavimus už kiekvieną nuomos plotą, jei pasidalysi išlaidomis su savininku.
Aš jau minėjau komercinės nuomos normą, taigi, didžiojo mažmeninės prekybos patalpų sandorių atveju gali būti daug tokių skaičiavimų. Štai kodėl yra buhalteriai.
Praktikoje bet kokio nekilnojamojo turto sandorio, susijusio su išankstiniais arba pervestomis sumomis, reikalaujama, kad šie straipsniai būtų priskirti galutinei ataskaitai. Nekilnojamojo turto specialistas tai nėra kažkas, bet turi tai paaiškinti savo pirkėjui ar pardavėjo klientui.