01 - Nekilnojamojo turto investicijų vertinimas yra tiek kiekybinis, tiek kokybinis
Aš pažiūrėjau į galimas investicijas kitą dieną. Tai buvo sprawling keturių vienetų daugiabučių nuosavybė, kuri buvo visiškai užimta savininku, kuris ten buvo trisdešimt metų. Savininkas buvo eklektiškas akademinis, bet visoje vietoje buvo išsibarstę įvairūs bric-a-brac ir antikvariniai daiktai. Vieta nebuvo tinkamai padalinta. Reikėjo pakeisti kilimėlį ir remontuoti grindis. Pamainojantis pamatas iškėlė grindis į vietas ir sukūrė didelius įtrūkimus, kurie bėgo įvairiose sienose.
Aš aplankė vietą su keliais mano draugais - pora, kuri buvo suinteresuota patekti į nekilnojamąjį turtą. Jie parašė vietą nuo tos dienos, kai jie vaikščiojo duris. Bet kai mačiau tuos išmukimus ir įtrūkimus, aš mačiau vieną dalyką: pinigus. Dauguma investuotojų atbaido fondo problemas, dėl ko sumažėja konkurencija ir galima sušvelninti kainų nustatymą.
Bet kaip įvertinti tokį sandorį kaip šis? Arba bet koks sandoris, šiuo klausimu? Asmeniškai aš suskirstau motyvus į dvi kategorijas:
• Kiekybinis: kaip manau, kad turtas bus vykdomas kaip investicija? Šioje dalyje aš galiu išplėsti savo skaičiuotuvą, mano skaičiuoklę arba mano vertinimo programinę įrangą ir paleisti tam tikrus skaičius.
• Kokybinis: turiu paklausti savęs: "Ar galiu jį ištraukti?" Jei esate kaip ir dauguma nekilnojamojo turto investuotojų, tu esi neakivaizdinis. Tai reiškia, kad jūs turėsite spręsti šį projektą "dienos darbo" viršuje ir vėliau jį valdyti. Ši analizės dalis prireiks šiek tiek ieškoti sielos; skaičiuotuvas čia nesiruošia padėti.
02 - Kiekybinis - skaičių paleidimas naudojant spartą
Asmeniškai aš žiūriu į tris pagrindinius rodiklius, kai svarsto investicijas. Kuro norma yra pirmoji iš šių priemonių.
Kainos norma yra tiesiog metinės grynosios pajamos, padalintos iš turto kainos. Jau daugelį metų investuotojai naudojosi "1 proc. Taisyklė", kuri paprasčiausiai nurodo, kad mėnesinės turto nuomos pajamos turėtų būti maždaug 1% kainos, kurią mokate už turtą. Kai kurios rinkos nuo šio santykio pasitraukė dėl padidėjusių nuosavybės verčių, bet kitose vis dar galite rasti 1% taisyklę atitinkančių savybių. Tačiau turėtumėte nepamiršti, kad 1% nykščio taisyklė yra teisingas rodiklis, rodantis, ar kasmet turtas generuoja pakankamai grynųjų pinigų srautų, kad padengtų hipotekos mokėjimus ir išlaidas. Žinoma, čia yra daug kintamųjų, kurie patenka į tai (nuo mokesčių iki palūkanų normų iki įmokėjimo procento, kurį mokate), tačiau tai yra pradinis taškas.
03 - Grynųjų pinigų srautas kaip kiekybinis vertinimo įrankis
Vienintelė priežastis, dėl kurios jums rūpi ribos, yra ta, kad jūs tikrai bandote lengva nustatyti, kokia pinigų srautais bus investuojama. Investuojant pinigai yra karaliai - ignoruokite šį skaičiavimą savo rizika.
Grynųjų pinigų srautų įverčiai rodo, kokie dideli laukiami pinigų srautai (mokesčiai, pagrindinės sumos, palūkanos, išlaidos, laisvos darbo vietos, mokesčiai, remontas), ir lyginami su pajamas, kurias gauna turtas. Tai galite padaryti naudodami skaičiuoklę arba naudokite nekilnojamojo turto vertinimo programinę įrangą .
04 - grąžos norma kaip kiekybinis nekilnojamojo turto investicijų analizės įrankis
Pinigų srautai, savo ruožtu, leis jums apskaičiuoti turto tikėtiną grąžos normą (ROR). Grąžos norma yra pelningumo rodiklis; jis nustato grynųjų pinigų sumą, kurią projektas generuos, palyginti su grynaisiais pinigais, kuriuos turite įdėti į projektą.
Norint apskaičiuoti šį santykį, jums reikės skaičiuoklės arba nekilnojamojo turto vertinimo programinės įrangos. Manau, kad tai labai naudinga, nes tai leidžia man lyginti grąžą, kurią aš tikiuosi dėl investicijų ir grąžos, kurią galėčiau pagrįstai tikėtis dėl kitų, skirtingų investicijų. Pavyzdžiui: jei aš paleisiu savybes, apibūdintas šio straipsnio pradžioje, numerius, tai man grąžino man 8 proc. Grąžos normą, kurį tikrai praleistų.
Aš galiu tikėtis gauti 8% investavimo į akcijų rinką (mažesnė rizika ir daug mažiau pastangų). Dėl rizikos ir pastangų, kurias turėčiau panaudoti šiame projekte, tikėčiau, kad grąžos norma bus šiauriau nuo 20%.
05 - kokybiška - ar galite užbaigti projektą?
Kaip jau minėjau, jūsų skaičiuoklė čia nepadės. Tai yra tada, kai jums reikia pažvelgti į veidrodį ir galvoti apie tai, kiek laiko ir pastangų jūs galėsite skirti projektui.
Vėlgi, pažvelkime į projektą, apie kurį kalbėjau šio straipsnio pradžioje. Tarkime, kad lyginote jį su panašiomis galimybėmis; kita daugiabutis tame pačiame kaimynystėje, bet tai reikalauja mažiau darbo. Galėtum pasinaudoti šia galimybe, užfiksuodami viršutinę ribą, nebent antroji pasiūlytų žymiai didesnę grąžos normą. Bet kiek didesnis?
Norėdami pradėti investuotojus, visada siūlau tą patį patarimą: šioje srityje klaida atsargiai. Projektas, kurį galite padaryti, yra be galo geresnis už tą, kurį jūs išdegėte iki to laiko, kai esate pusiaukelėje. Rasti kažką savo patogumo diapazone, kuris siūlo keletą padorų numerių, atlikite tai, tada kitą kartą perkelkite į sudėtingesnį (ir tikiuosi, pelningesnį) projektą.
Išvada:
Analizė yra dalis meno, dalis mokslo. Peržiūrėkite kitas temas šiame skyriuje, kad gautumėte daugiau idėjų apie investicijų vertinimą.
Autorius Chrisas Smithas yra nekilnojamojo turto investuotojas, internetinių nuorodų investuotojams ir nekilnojamojo turto specialistų steigėjas ir paskelbė straipsnius "Corporate Finance Magazine", "Euromoney" ir "Business Journal Network".